421-une exonération fiscale - 421-a tax exemption
L' exonération fiscale 421-a est une exonération de taxe foncière dans l'État américain de New York qui est accordée aux promoteurs immobiliers pour la construction de nouveaux immeubles résidentiels multifamiliaux à New York . Tel qu'il est actuellement rédigé, le programme se concentre également sur la promotion de logements abordables dans les zones les plus densément peuplées de la ville de New York. L'exemption est accordée pour tous les bâtiments qui ajoutent plusieurs nouvelles unités résidentielles et dure généralement de 15 à 25 ans après l'achèvement du bâtiment. Des périodes d'exemption plus longues s'appliquent dans les zones moins densément peuplées des arrondissements extérieurs et du haut de Manhattan .
Le programme original tire son nom de l'article 421-a de la loi sur l'impôt foncier de New York. Le programme 421-a a commencé en 1971, et le gouvernement de l'État a ensuite ajouté des dispositions pour rendre obligatoire la création d'unités de logement abordables afin que les développeurs puissent se qualifier pour le programme. Dans le cadre du programme d'origine, les zones dans lesquelles les développeurs pouvaient prétendre à l'allégement fiscal comprenaient tout Manhattan et une partie du reste de la ville de New York.
Le programme initial a expiré en janvier 2016 après des désaccords entre le gouvernement de l'État et le gouvernement de la ville de New York, mais un accord a été conclu en novembre 2016 entre les syndicats, les développeurs et le gouverneur Andrew Cuomo pour le ramener, en attendant l'approbation de l' État de New York. Législature . Après les négociations budgétaires d'avril 2017, le programme a été officiellement renouvelé, le nouveau nom officiel du programme étant « Affordable New York ». Le programme est administré par le New York City Department of Housing Preservation and Development (HPD). Dans le cadre du programme, une grande partie de l'avantage de stabilisation qui revient aux locataires du marché disparaît, tout comme les anciennes versions à 50 % de préférence communautaire, ce qui rend ce programme controversé. Les droits des locataires ont été étendus en vertu de la loi de 2019 sur la stabilité du logement et la protection des locataires , ce qui a conduit les défenseurs du logement à demander l'abrogation de 421-a.
Concept
Le programme 421-a s'applique aux développeurs de la ville de New York qui construisent des logements multifamiliaux sur des terrains « vacants, principalement vacants ou sous-utilisés ». 421-a s'applique aux logements collectifs nouvellement construits au prix du marché, tandis qu'un immeuble résidentiel collectif réhabilité ou converti est soumis à l'exonération et à l'abattement de la taxe J-51. Le programme exige également qu'une partie des unités d'un nouveau développement soit abordable afin que le développeur puisse bénéficier de l'exonération fiscale.
Les règles de l'exonération fiscale 421-a incluent plusieurs « zones d'accessibilité financière améliorée » dans certaines parties de Manhattan , du Queens et de Brooklyn . Les bâtiments de plus de 300 unités résidentielles situés dans ces zones bénéficieraient d'une exonération fiscale de 100 % jusqu'à trois ans pendant la construction, plus une exonération de 100 % pendant 35 ans après la fin de la construction, à condition qu'ils soient conformes à l'un des trois 421-a options. Pour tous les autres immeubles non admissibles à l'option d'accessibilité accrue, ces immeubles bénéficieraient d'une exonération fiscale de 3 ans pendant le processus de construction et de 35 ans après la fin des travaux, à condition qu'ils soient conformes à l'une des trois autres options 421-a. . Cependant, l'exemption de 100 % ne s'appliquerait que pendant les 25 premières années suivant l'achèvement de la construction.
Pendant toute la durée de l'exonération, le promoteur doit s'acquitter au minimum des taxes foncières payées sur le bien avant l'octroi de l'exonération. Les développeurs n'ont pas à payer d'impôts sur l'augmentation de la valeur de la propriété pendant la durée de la période d'exemption, avec une période de suppression progressive au cours de laquelle l'avantage fiscal est progressivement réduit au fil des ans. Les taxes foncières perdues seraient autrement versées au gouvernement de la ville en tant que recettes fiscales foncières.
Histoire
Origine du programme
Dans les années 1970, on craignait que la construction de logements résidentiels décline à mesure que les gens déménageaient de New York vers les banlieues. En réponse à cette tendance, l'État a adopté le programme original d'exonération fiscale 421-a en 1971, dans le but d'encourager la construction de plus de logements résidentiels dans la ville. Le programme d'exonération fiscale 421-a a maintenu les taxes foncières sur le développeur stables pendant et pendant une période de temps après la construction. L'objectif était de réduire la charge fiscale importante qu'une évaluation plus élevée de la propriété créerait pour le promoteur, ce qui encouragerait alors la création de logements résidentiels dans le processus.
Le programme original 421-a précisait une période d'exonération fiscale de trois ans ou la période de construction, selon la plus courte des deux. Pendant cette période, le constructeur n'a payé aucun impôt foncier. Ensuite, une période d'exonération de dix ans a commencé, au cours de laquelle les constructeurs ont été exonérés de l'augmentation des taxes pendant deux ans, suivie d'une diminution de l'exonération de 20 % tous les deux ans (80 % exonérés la troisième année, 60 % exonérés l'année cinq, etc.) Cela durerait jusqu'après la dixième année, au cours de laquelle le constructeur commencerait à payer l'intégralité des taxes foncières exigées pour la valeur totale de la propriété. Tous les constructeurs de logements collectifs hors de la Zone d'Exclusion Géographique (ZEG) avaient droit à cette déduction. Cette version de l'exemption est restée en place avant l'ajout d'exigences en matière de logement abordable dans les années 1980.
Dans le cadre du programme initial, le 421-a s'appliquait à tous les logements d'au moins dix logements. L'exemption ci-dessus s'appliquait à la valeur des améliorations apportées au logement. Le programme original 421-a exigeait également que les loyers des immeubles bénéficiant de l'exonération fiscale soient au moins 15 % inférieurs aux loyers des logements comparables situés à proximité. Les logements 421-a étaient également soumis à toutes les lois locales de stabilisation des loyers qui ont été adoptées pour une période de dix ans ou quelle que soit la durée des lois de stabilisation des loyers, selon la période la plus courte.
Modifications et dispositions relatives à l'abordabilité
En 1976, la législature de l'État a adopté des amendements empêchant le Département de la préservation et du développement du logement (HPD) d'annuler les certificats d'admissibilité pour tout projet commencé le 1er juillet 1976 ou après. En 1977, le programme a été prolongé de quatre ans. Puis, en 1978, l'exigence selon laquelle les immeubles privés contiennent au moins six logements a été supprimée. Trois ans plus tard, les non-condominiums dans le cadre du programme ont été soumis aux lois de stabilisation des loyers, un changement par rapport à l'époque où les non-condominiums n'étaient que temporairement soumis à ces mêmes lois. Les modifications de 1981 ont également permis à la DPH de restreindre l'accès au programme pour les zones qui n'avaient pas besoin d'incitations fiscales ou qui devraient être utilisées à des fins non résidentielles. En 1983, certaines villes de l'État ont été autorisées à limiter, restreindre ou conditionner les prestations 421-a. Dans la révision de 1983, l'État a également annulé les avantages fiscaux 421-a pour les logements multifamiliaux qui ont été convertis à partir d'un usage non résidentiel.
En 1984, l'État a exigé que les loyers des bâtiments construits après le 1er janvier 1974 soient stabilisés jusqu'au 15 mai 1985. En outre, l'État a exigé que le New York City Board of Estimate examine toutes les restrictions locales sur les prestations 421-a pour approbation. De plus, l'État a adopté des lois qui limitaient officiellement les avantages pour les projets à Manhattan : les zones de Manhattan éligibles à l'exemption ont été réduites et les sites auparavant non commerciaux devaient désormais être sous-utilisés pendant trois ans avant la construction pour devenir éligibles au 421-a. programme d'exonération fiscale.
Dans le prolongement d'une législation antérieure, en 1985, l'éligibilité des projets dans la zone réglementée aux avantages fiscaux 421-a était limitée aux projets qui recevaient une aide financière de n'importe quel niveau de gouvernement ou avaient 20 % de leurs unités de logement certifiées par le HPD soit abordable. La zone réglementée à cette époque était à Manhattan, à peu près délimitée par la 14e rue au sud et la 96e rue au nord. En dehors de la zone d'exclusion, les projets bénéficiaient d'une exonération « de plein droit » comprise entre dix et quinze ans. De plus, la législation de 1985 prévoyait une période d'exemption de 25 ans si le projet avait lieu dans une zone de préservation du quartier, était dans une zone éligible à l'assurance hypothécaire offerte par la société d'assurance hypothécaire de réhabilitation ou recevait un financement en vertu de la Neighbourhood Reinvestment Corporation. Agir . Le programme 421-a a été prolongé la même année et la définition de la « période de construction » a été définie comme étant de trois ans ou moins.
Zone d'exclusion géographique
À partir de 2006, la zone d'exclusion géographique (GEA) a été élargie pour inclure d'autres parties de la ville de New York en dehors de Manhattan. L'exonération fiscale 421-a affecte toute la ville, mais l'exigence de logements abordables n'affecte que les projets de construction dans la GEA. En général, ces zones sont situées là où les prix des logements sont les plus élevés et où les logements abordables sont les plus nécessaires. L'ensemble du GEA est à New York. Dans le cadre du programme actuel, tout Manhattan fait partie du GEA. De plus, les fronts de mer du Queens et de Brooklyn font également partie de la GEA, avec des parties du nord de Staten Island , une petite zone dans le centre du Queens et une petite partie du Bronx . Les limites de la GEA sont établies par les lois nationales et locales.
Dans la version 2006 du programme, plusieurs règles s'appliquaient. Pour la partie du GEA à Manhattan au sud de la 110e rue , le propriétaire devait fournir un logement abordable afin d'obtenir des avantages fiscaux 421-a. Pour de tels projets, une exonération fiscale de dix ans pourrait être obtenue en construisant des unités abordables hors site, via un « certificat négociable » du Département de la préservation et du développement du logement de la ville. Cependant, un avantage fiscal de 20 ans ne pouvait être obtenu qu'en construisant des unités abordables sur place. Dans le reste de la GEA, les certificats signifiaient une exemption de 15 ans et les unités abordables sur place signifiaient une exemption de 25 ans. En dehors de la GEA, les certificats négociables étaient interdits. Une exemption de 15 ans était toujours autorisée pour tout projet de construction, une exemption de 25 ans étant autorisée si des logements abordables étaient construits dans l'immeuble d'habitation.
Expiration, débat et renouvellement
En juin 2015, le gouvernement de l'État a accepté de renouveler le programme d'exonération fiscale 421-a, en le prolongeant de quatre ans. L'État a augmenté l'exigence d'abordabilité de 20% à 25-30%. Cependant, l'État a prolongé le programme sous condition. Plus précisément, l'État a imposé aux travailleurs et aux développeurs de s'entendre sur le fait que les travailleurs des projets de construction 421-a recevraient des salaires de niveau syndical, ce qui, selon les développeurs, augmenterait considérablement les coûts de construction. Le bureau indépendant du budget de la ville a estimé que l'exigence de salaires au niveau des syndicats augmenterait le coût du plan de logement abordable du maire Bill de Blasio de 2,8 milliards de dollars. La prolongation du programme était nulle si un tel accord sur les salaires au niveau syndical n'était pas conclu avant le 15 janvier 2016. Les partisans du non-renouvellement du programme ont affirmé que le programme profitait injustement aux promoteurs immobiliers au détriment du contribuable de la ville de New York ; les fonds du programme provenaient essentiellement du gouvernement de la ville de New York. Faute d'accord dans les délais, le programme 421-a a expiré à New York le 15 janvier 2016.
Cependant, le débat sur la contribution du programme au développement de logements abordables dans la ville s'est poursuivi. Le maire Bill de Blasio et le gouverneur de New York Andrew Cuomo , ainsi que d'autres groupes de défense, craignaient que la perte de l'allégement fiscal ne rende les logements abordables trop chers à construire dans la ville et que la ville doive payer plus pour construire de telles unités . Depuis l'entrée en fonction du maire de Blasio en janvier 2014 jusqu'à l'expiration du programme en janvier 2016, les développeurs ont reçu un financement pour 13 929 unités abordables, dont 5 006 ont utilisé le programme d'exemption 421-a. En réponse à ce problème, le Gouverneur Cuomo a réuni à la fois des dirigeants syndicaux et des dirigeants de l'immobilier pour créer un accord sur le paiement des salaires au niveau syndical sur les projets 421-a. À l'issue des négociations, les syndicats et les promoteurs immobiliers sont parvenus à un accord pour payer les travailleurs 60 $/h sur les projets couverts à Manhattan et 45 $/h sur les projets couverts à moins d'un mile du front de mer d' East River dans le Queens et Brooklyn. En tant que tel, le projet de loi a été soumis à la législature de l'État pour approbation. Le programme a été officiellement relancé avec l'adoption du budget de 153,1 milliards de dollars de l'État de New York en avril 2017.
En juin 2019, Cuomo a promulgué la Loi sur la stabilité du logement et la protection des locataires de 2019 (HSTPA), protégeant les droits supplémentaires des locataires dans l'État de New York. Selon le New York Times , la HSTPA « marque un tournant » pour les millions de New-Yorkais vivant dans des appartements à loyers stabilisés « après une érosion constante des protections et la perte de dizaines de milliers d'appartements réglementés ». Alors que les groupes de locataires ont applaudi l'adoption du projet de loi, les groupes de propriétaires craignaient que certaines de ses dispositions ne compromettent leur capacité à construire et à entretenir des immeubles d'habitation. Suite à l'adoption de la loi, certains défenseurs du logement ont demandé l'abrogation de l'exonération fiscale 421-a.
Version actuelle
Dans le cadre du plan 2017, tous les développements domiciliaires doivent comprendre entre 25 % et 30 % d'unités abordables pour être admissibles au programme, avec plusieurs façons pour les constructeurs de répondre à cette exigence. Auparavant, cette exigence d'abordabilité était de 20 %. Cependant, si le locataire initial d'un logement à loyer stabilisé dans un immeuble couvert par l'exemption décide de partir, alors le propriétaire de l'immeuble n'aurait plus besoin de maintenir ce loyer de logement spécifique stabilisé pour les nouveaux locataires, en supposant que le loyer de ce logement est supérieur à 2 700 $ par mois. Sous l'ancien 421-a, il n'y avait aucune limite de loyer ou de revenu.
Dans le cadre du programme, l'exemption dure trois ans de construction et 35 ans supplémentaires après l'achèvement du projet. Une exonération totale de l'augmentation des taxes aura lieu pendant les 25 premières années après la période de construction, les avantages fiscaux des dix dernières années étant liés au nombre d'unités abordables créées. Le nouveau programme 421-a est également une option pour les projets de copropriété. Cependant, les projets de condominiums ne sont admissibles à ce programme que si le projet compte 35 unités ou moins, n'est pas situé à Manhattan et a une valeur évaluée par unité à 65 000 $ ou moins. Le programme d'exemption exclut les projets de condominiums de luxe après qu'une proposition visant à les inclure a été rejetée par la législature de l'État. Les inclure aurait augmenté le coût du programme de 1 milliard de dollars sur dix ans.
En outre, la durée pendant laquelle les promoteurs reçoivent des incitations est passée de 25 à 35 ans, l'exigence de maintenir des loyers abordables étant portée à 40 ans. Les projets qui satisfont aux exigences mais qui se trouvent en dehors de la zone d'exclusion peuvent s'inscrire au programme. Le programme sera en place jusqu'en 2022, mais pourrait dérailler dès l'année 2019 sur la base des négociations de régulation des loyers.
Le nouveau programme 421-a n'oblige plus les développeurs à inclure la "préférence de la communauté" comme condition pour pouvoir se qualifier pour le programme. Dans l'ancienne version, les promoteurs étaient obligés de réserver la moitié des nouvelles unités résidentielles aux résidents existants du quartier environnant. Ils ont également dû réserver de plus petits pourcentages d'unités pour les travailleurs municipaux, les anciens combattants et les résidents handicapés.
À la suite des négociations budgétaires de l'État de New York en avril 2017, le programme d'exonération fiscale 421-a a été relancé sous le nom de « New York abordable ». Comme condition à la relance du programme, les développeurs ont accepté de payer leurs travailleurs en moyenne 60 $ de l'heure (avantages inclus) sur tous les projets au sud de la 96e rue à Manhattan qui affectent les immeubles de 300 appartements ou plus. De plus, les développeurs doivent payer à leurs travailleurs un salaire moyen de 45 $ de l'heure (avantages inclus) sur tous les projets situés dans un rayon d'un mile du front de mer d'East River, également pour les immeubles d'appartements de 300 appartements ou plus. Cette concession a été une victoire pour les travailleurs syndiqués de la ville. Cependant, les projets qui satisfont à ces exigences salariales seront récompensés par une exonération totale de 100 % pendant les 35 années complètes, offrant aux développeurs une source de revenus supplémentaire pour compenser l'augmentation des coûts de main-d'œuvre. En dehors du GEA, les développeurs peuvent toujours s'inscrire au programme et bénéficier des avantages améliorés s'ils répondent aux exigences du programme. Les développeurs peuvent être exemptés des exigences salariales s'ils incluent 50 % ou plus d'unités inférieures au marché. Le contrôleur de la ville de New York déterminera si les exigences salariales sont remplies.
À la suite de l'adoption du nouveau programme 421-a, le gouvernement de l'État prévoit que le nouveau programme 421-a générera en moyenne 2 500 logements abordables pour les New-Yorkais de niveaux de revenu pauvres, de la classe ouvrière et de la classe moyenne chacun. année. Une analyse de l' Independent Budget Office (IBO) de la ville a prédit que le programme créerait environ 10 000 à 15 800 logements abordables sur dix ans à un coût unitaire de 568 000 $. En outre, l'accord conclu a également conduit le gouvernement de l'État à allouer 2,5 milliards de dollars supplémentaires dans le budget de l'État afin de créer 100 000 logements abordables supplémentaires et 6 000 logements avec services de soutien. L'argent était auparavant bloqué en raison de désaccords entre les démocrates et les républicains au sein du gouvernement de l'État sur l'utilisation de ces fonds.
des reproches
Les critiques soutiennent que le programme d'exonération fiscale 421-a draine injustement les recettes fiscales de la ville. Les allégements fiscaux actuels coûtent à la ville environ 1,4 milliard de dollars en recettes fiscales perdues chaque année. Le gouvernement de la ville a estimé que le nouveau programme promulgué coûtera à la ville 82 millions de dollars supplémentaires par an en impôts fonciers non perçus, par rapport à la proposition de programme faite en 2015. Une analyse de l'IBO a révélé qu'un programme d'exonération fiscale de 35 ans a coûté 8,4 milliards de dollars au cours des dix prochaines années, bien que les développeurs affirment que ce chiffre suppose que les projets admissibles auraient de toute façon été construits sans l'exemption.
Les critiques affirment que le nouveau programme 421-a coûtera encore plus aux contribuables de la ville que l'ancien plan. L'IBO a découvert que le nouveau plan 421-a coûterait 120 millions de dollars par an, soit 1,2 milliard de dollars sur dix ans, au coût global du programme. Cela se compare à l'ancien programme qui aurait coûté 7,2 milliards de dollars sur dix ans. L'Association for Neighbourhood Housing and Development, un groupe d'intérêt qui défendait les groupes de logement à but non lucratif et abordable, a affirmé que la ville avait besoin de cet argent supplémentaire pour compenser les réductions attendues du financement fédéral de la ville au cours de l'année prochaine, et que le luxe les sociétés de développement devraient payer l'intégralité de l'impôt sur la propriété et ne pas obtenir de déduction. Pendant ce temps, le sénateur de l'État démocrate Gustavo Rivera a affirmé que les loyers ne seraient pas assez bas pour que les résidents de son district du sénat de l'État du Bronx puissent profiter du programme. Le sénateur Brad Hoylman a déclaré que les dollars consacrés au programme 421-a devraient plutôt aller directement à la création de logements abordables.
Les groupes professionnels de l'immobilier, en réponse, affirment que le programme d'exemption permet en premier lieu de construire des logements résidentiels. John Banks, président du Real Estate Board de New York , a affirmé que les coûts de construction élevés, les terrains coûteux et les augmentations d'impôt rendraient la construction irréalisable sans l'allégement fiscal. Un promoteur a également affirmé qu'il serait plus susceptible de construire des condos au lieu de louer sans l'exonération fiscale, car le différentiel rendrait les condos comparativement plus rentables. Le promoteur a affirmé que les logements locatifs abordables seraient touchés sans le programme 421-a.
Voir également
- Crise du logement à New York, pénurie de logements abordables à New York