Taxe de vente - Tax sale

Comté de Pima, Arizona, liste d'impôts fonciers en souffrance mise aux enchères par le trésorier du comté

Une vente pour impôts est la vente forcée d'un bien (généralement un bien immobilier ) par une entité gouvernementale pour des impôts impayés par le propriétaire du bien.

La vente, selon la juridiction, peut être une vente d'acte fiscal (par laquelle la propriété réelle est vendue) ou une vente de privilège fiscal (par laquelle un privilège sur la propriété est vendu) Dans le cadre du processus de vente de privilège fiscal, selon la juridiction, après une période de temps spécifiée si le privilège n'est pas racheté, le titulaire du privilège peut intenter une action en justice qui aura pour résultat que le titulaire du privilège obtiendra automatiquement la propriété ou forcera une future vente de l'acte d'imposition de la propriété et éventuellement l'obtention de la propriété en conséquence.

Général

L'entité gouvernementale peut être n'importe quel niveau de gouvernement qui peut évaluer et percevoir des impôts fonciers ou d'autres dettes gouvernementales, comme les comtés (paroisses, dans le cas de la Louisiane), les villes, les cantons (en Nouvelle-Angleterre et dans d'autres juridictions) et les districts scolaires ( dans des endroits où ils sont indépendants d'autres juridictions gouvernementales, comme au Texas).

La loi de l'État offre à l'entité gouvernementale une méthode de perception de son impôt sur la propriété sans engager financièrement la personne ou l'entreprise non payante, en plaçant un privilège sur la propriété qui, s'il n'est pas payé, entraînera des coûts futurs pendant une période de grâce spécifiée dans laquelle, pour récupérer le bien, le propriétaire peut se voir facturer des intérêts et/ou des pénalités ainsi que d'autres frais ; et en cas de non-paiement total, en fin de compte la saisie et la vente du bien. Dans la plupart des endroits aux États-Unis, un privilège fiscal est prioritaire, éclipsant les autres privilèges tels que les hypothèques.

Les exigences pour commencer le processus de forclusion (et pour l'éviter) doivent être strictement respectées ; sinon, le propriétaire du bien perdra tous ses droits sur le bien (ou l'entité gouvernementale perdra son droit de recouvrer la dette impayée). Les exigences communes incluent :

  • l'envoi d'une lettre par courrier certifié ou recommandé à tous les propriétaires enregistrés comme indiqué dans les registres de l'entité (certaines juridictions exigent une tentative de signification à personne), ainsi qu'à toute personne ayant une hypothèque, un privilège ou « autre intérêt " dans la propriété,
  • placer un avis public dans un journal désigné pour publier des annonces légales ,
  • afficher un avis au palais de justice local ou dans un autre lieu public désigné pour les avis officiels, et/ou
  • afficher un avis sur la propriété elle-même à un endroit et de manière telle qu'elle soit visible du public (comme l'extérieur d'une porte extérieure ou une enseigne sur la propriété si elle n'est pas améliorée).

Une fois le processus commencé, le propriétaire peut toujours éviter la forclusion en payant le montant dû plus les intérêts, les pénalités et/ou d'autres coûts ou frais. Les montants peuvent s'avérer assez élevés une fois le processus bien engagé. Même après la forclusion, dans certaines juridictions, le propriétaire peut toujours récupérer le bien en payant les montants dus (plus les intérêts/pénalités/coûts supplémentaires) dans un délai spécifié. Alternativement, le propriétaire peut intenter une action pour faire annuler la vente au motif que les exigences n'ont pas été respectées (par exemple, un avis approprié n'a pas été donné).

Ventes

Deux méthodes principales sont utilisées pour saisir l'impôt foncier en souffrance : la vente par acte d'imposition et la vente de privilège fiscal.

Les deux méthodes fonctionnent selon une méthode d' enchères . Le titre et non la propriété est mis aux enchères lors d'un privilège fiscal ou d'un acte de vente, la propriété peut ou non être vendable. Traditionnellement, les ventes aux enchères étaient des événements en direct organisés au palais de justice du comté ou dans un autre lieu officiel désigné. Cependant, les enchères en ligne ont augmenté dans l'utilisation. Il existe différentes méthodes d'enchères utilisées pour déterminer la vente finale, la méthode et les conditions de vente varient selon le comté pour chaque comté dans chaque État. Chaque comté annoncera qu'aucune vente fiscale n'est sans risque puisque tous les titres et certificats de propriété sont vendus « tels quels » sans aucune garantie et sans attente de titre clair.

Acte fiscal vente

Dans une vente d'acte d'imposition, le titre de chaque propriété est vendu.

Lors de la vente, l'enchère minimale est généralement le montant des arriérés d'impôts dus plus les intérêts, ainsi que les coûts associés à la vente de la propriété. Souvent, l'acheteur faisant l' offre la plus élevée pour la propriété prend le titre. Cependant, l'acheteur doit suivre les règles de chaque comté, qui varient considérablement, et dispose généralement d'un délai très court (généralement 48 à 72 heures, voire beaucoup moins) pour payer la totalité du montant dû, sinon la vente est invalidée et généralement le dépôt de l'enchère est perdu.

Selon la juridiction, tout montant excédant l'enchère minimale peut ou non être restitué au propriétaire du titre de propriété d'origine, ou le propriétaire peut perdre ses droits sur ce montant excédentaire s'il n'est pas réclamé dans un délai spécifié. De plus, toute personne ayant un intérêt dans la propriété (comme une entité gouvernementale ayant des privilèges contre les mauvaises herbes sur la propriété) peut, dans certains cas, réclamer l'excédent.

Dans le cas où la propriété n'est pas achetée aux enchères, le titre revient généralement à l'entité gouvernementale qui a initié la vente, qui peut alors la proposer à un prix égal ou même inférieur à l'enchère minimale d'origine (en fonction de la valeur de la propriété et/ou de l'intérêt dans la parcelle) .

Le titre est généralement transféré dans une vente d'acte fiscal par le biais d'une forme de garantie limitée ou d' acte de renonciation (parfois appelé acte fiscal ou acte du shérif ). Dans la plupart des juridictions, ce type d'acte est généralement insuffisant pour acquérir une assurance titres . Par conséquent, un acheteur aurait probablement besoin alors de lancer un titre calme action afin de revendre le bien plus tard. Cependant, le titre de propriété peut être vendu d'un acheteur à un autre en utilisant une garantie limitée ou un autre acte de renonciation, bien que généralement à un prix bien inférieur à sa valeur marchande.

Certaines juridictions autorisent une « période de rachat » après la vente, au cours de laquelle l'ancien propriétaire dispose d'un délai spécifié pour récupérer la propriété en remboursant le montant de l'enchère aux enchères plus les intérêts, les pénalités et/ou d'autres frais. En tant que tels, les acheteurs de propriétés lors de la vente par acte fiscal sont avertis de ne pas apporter d'améliorations majeures à la propriété avant l'expiration de la période de rachat, car ces améliorations deviendraient alors la propriété du propriétaire d'origine.

Une vente d'acte fiscal peut également être utilisée en conjonction avec un processus de vente de privilège fiscal, par lequel le titulaire du privilège (au lieu d'un organisme gouvernemental) commence le processus visant à forcer une vente publique de la propriété. Dans ces cas, l'investissement du titulaire du privilège (le prix du privilège plus tous les coûts supplémentaires nécessaires pour démarrer le processus de vente de l'acte fiscal, tels que les frais requis et le paiement de tout impôt encore impayé ou le rachat des intérêts des autres titulaires de certificat) constitue l'offre minimale ; si aucune autre offre n'est reçue lors de la vente, le titulaire du privilège prendra le titre de la propriété sous réserve des périodes de rachat (le cas échéant) ou de toute action en justice pour annuler la vente.

Les pièges de l'investissement dans un acte d'imposition

Bien que la possibilité d'obtenir un bien immobilier à des taux très inférieurs aux valeurs de marché soit prometteuse, il existe plusieurs écueils dont il faut tenir compte avant d'investir :

  • Le paiement est généralement requis à l'achat ou dans un délai très court (souvent pas plus de 24 à 72 heures), et des fonds certifiés sont requis (c'est-à-dire que le financement n'est pas autorisé). Le non-paiement du montant total entraîne généralement l' annulation de la vente de toutes les propriétés achetées par l'investisseur ; l'investisseur peut également se voir interdire toute vente future dans cette juridiction.
  • Bien que présenté comme un moyen d'obtenir une propriété à très faible coût, dans la pratique, lorsqu'une propriété est mise aux enchères lors d'une vente d'acte fiscal, elle est généralement vendue à un prix plus élevé que l'offre minimale initiale des taxes arrière, des intérêts courus et frais de vente.
  • Comme indiqué ci-dessus, dans la plupart des juridictions, les propriétés vendues de cette manière sont transmises au plus offrant par le biais d'un « acte fiscal » (ou d'un acte portant un nom similaire), une forme d'acte de renonciation. Ainsi, le titulaire de l'acte d'imposition devra alors déposer une action en titre tranquille, afin de dégager tout vice de titre ou d'obtenir une hypothèque ou une assurance titres.
  • Si une propriété est obtenue, elle peut encore être assujettie à d'autres privilèges et évaluations sur la propriété qui ne sont pas éteints à la vente. Ces privilèges et évaluations (et leurs intérêts connexes) peuvent, dans certains cas, dépasser la valeur de la propriété elle-même, la rendant pratiquement sans valeur.
  • Certains États autorisent une période de rachat après la clôture, pendant laquelle le propriétaire d'origine peut racheter la propriété en payant le montant de l'enchère plus les intérêts/pénalités et les frais. Ainsi, si l'acheteur apporte des améliorations à la propriété et que le propriétaire d'origine la rachète pendant la période de rachat, l'acheteur peut perdre ces améliorations si elles sont physiquement attachées à la propriété et ne peuvent pas être supprimées.

Vente de privilège fiscal

Dans une vente de privilège fiscal, au lieu de vendre la propriété réelle, l'entité gouvernementale vend un privilège sur la propriété. Le privilège correspond généralement au montant des impôts en souffrance, des intérêts courus et des frais associés à la vente.

Dans le cas où plus d'un investisseur cherche le même privilège, selon la loi de l'État, le gagnant sera déterminé par l'une des cinq méthodes suivantes :

  1. Enchérissez sur l'intérêt . Selon cette méthode, le taux de rendement déclaré offert par le gouvernement est le taux de rendement maximal autorisé. Cependant, les investisseurs peuvent accepter des taux de rendement inférieurs, y compris zéro pour cent dans certains cas. L'investisseur qui accepte le taux de rendement le plus bas est le gagnant. Dans le cas où plus d'un investisseur accepterait le même taux inférieur, l'égalité peut être brisée par 1) la première offre reçue, 2) la sélection aléatoire ou 3) la méthode de rotation (voir ci-dessous pour plus de détails sur ces deux dernières méthodes). (Les États qui utilisent cette méthode incluent l'Arizona et la Floride)
  2. Prime . Selon cette méthode, l'investisseur prêt à payer la prime la plus élevée (excédent au-dessus du montant du privilège) sera le gagnant. La prime peut rapporter des intérêts à un taux différent de la valeur du privilège de base (ou peut ne pas rapporter d'intérêts du tout) et, dans certains cas, peut ne pas être remboursée à l'investisseur lors du rachat du privilège. (Les États qui incluent cette méthode incluent le Colorado ; le Colorado ne paie pas d'intérêts sur la prime et ne la rembourse pas lors du rachat)
  3. Sélection aléatoire . Selon cette méthode, un enchérisseur sera sélectionné au hasard parmi ceux offrant une offre. Habituellement, un ordinateur est utilisé pour faire la sélection, mais dans les petites juridictions, des méthodes plus rudimentaires peuvent être utilisées. (Les États qui utilisent cette méthode incluent le Nevada)
  4. Sélection par rotation . Selon cette méthode, le premier privilège offert à la vente sera offert à l'investisseur détenteur du soumissionnaire numéro un, qui a le droit de premier refus. Si le soumissionnaire numéro un refuse le privilège, le soumissionnaire numéro deux peut alors enchérir. Cependant, le soumissionnaire numéro un ne se verra pas offrir un autre privilège jusqu'à ce que son numéro réapparaisse dans la rotation. Le privilège suivant ira au numéro suivant en ligne. Avec cette méthode, l'investisseur n'a pratiquement aucun contrôle sur les privilèges qu'il obtiendra dans l'offre, sauf pour prendre ou refuser ce qui est offert.
  5. Enchérissez sur la propriété . L'investisseur disposé à acheter le privilège pour le pourcentage le plus bas de la charge sur la propriété se verra attribuer le privilège. Par exemple, un soumissionnaire peut accepter de prendre un privilège sur seulement 95 % de la propriété. Si le privilège n'est pas racheté, l'investisseur ne recevrait que 95% de la propriété de la propriété, les 5% restants appartenant au propriétaire d'origine. Dans la pratique, peu d'investisseurs offriront des privilèges pour moins que le plein droit sur la propriété ou le produit de la vente. Par conséquent, lorsque plusieurs propriétaires enchérissent sur un engagement de 100 %, le processus revient généralement à une méthode de bris d'égalité telle que la sélection aléatoire. (Les États qui utilisent cette méthode incluent l'Iowa)

Les privilèges non vendus aux enchères sont considérés comme « frappés » (vendus) à la juridiction procédant à l'enchère. Certaines juridictions autorisent les achats « de gré à gré » de privilèges non vendus aux enchères, sous réserve que certains privilèges soient exonérés de la vente.

L'investisseur doit attendre une période de temps spécifiée (communément appelée « période de rachat ») avant de prendre des mesures pour saisir la propriété. Pendant la période de rachat, le privilège (plus les intérêts et tous autres frais) peut être remboursé par le propriétaire ou un mandataire légal du propriétaire. Habituellement, le titulaire du privilège n'est pas autorisé pendant cette période à contacter le propriétaire du bien (ou toute autre personne ayant un intérêt dans la propriété, comme le titulaire de l'hypothèque) pour exiger le paiement ou menacer de forclusion, sinon le titulaire du privilège peut faire face à des sanctions (telles que : résiliation du privilège et perte d'argent dépensé, interdiction de ventes futures et/ou poursuites pénales).

Dans certaines juridictions, le titulaire du privilège doit accepter de payer les impôts fonciers impayés ultérieurs pendant la période de rachat afin de protéger son intérêt. Si le titulaire de privilège ne paie pas ces taxes, un titulaire de privilège subséquent « rachètera » (rachètera) l'intérêt du titulaire de privilège précédent. D'autres juridictions accordent au titulaire du privilège le premier droit de payer les impôts ultérieurs, mais si le titulaire du privilège choisit de ne pas le faire, un privilège distinct est proposé à la vente. D'autres juridictions encore n'offrent pas la priorité de paiement des impôts ultérieurs ; chaque privilège est vendu séparément (et peut entraîner plusieurs privilèges sur une propriété détenue par différents titulaires de privilèges).

Une fois la période de rachat terminée, le titulaire du privilège peut engager une procédure de forclusion. Normalement, le coût de la procédure inclura, en plus des frais prescrits par la loi (tels que les frais de dossier et les frais d'avis publics), les rachats d'autres privilèges et le paiement de tout autre impôt impayé plus les intérêts courus. Pendant la période entre l'ouverture de la procédure et la forclusion effective, le propriétaire a toujours la possibilité de rembourser le privilège avec intérêts plus les frais engagés pour la forclusion.

La procédure de forclusion, selon la juridiction, peut être soit :

  • « auto-exécutable » : après l'expiration de la période de rachat, le titulaire du privilège acquiert le titre de propriété, ou
  • « non auto-exécutable » : après l'expiration de la période de remboursement, l'entité procédera à une vente par acte fiscal de la propriété ; les paiements effectués par le titulaire du privilège constituent l'offre d'ouverture et, si aucune autre offre n'est reçue, le titulaire du privilège acquiert le titre de la propriété (le titulaire du privilège peut choisir de participer à la vente au-delà de l'offre d'ouverture et de faire des offres supplémentaires sur la propriété si tel est le cas voulu).

Dans les deux cas, comme pour les ventes par acte d'imposition, le titre de propriété se présentera normalement sous la forme d'un acte de renonciation, nécessitant ainsi une action supplémentaire pour annuler le titre.

Si le titulaire du privilège n'agit pas dans un délai spécifié, tel que défini par la loi de l'État, le privilège est confisqué et le titulaire perd son investissement. Cette période ne peut pas être prolongée à moins que le titulaire du privilège fiscal ne soit officiellement en train de saisir la propriété ou qu'une autre action en justice (telle qu'une faillite) soit en cours.

Un privilège émis par erreur de la loi de l'État est remboursé, mais généralement à un taux d'intérêt beaucoup plus bas que si le privilège avait été valide.

Popularité des ventes de privilège fiscal

La popularité des ventes de privilèges fiscaux est due, en grande partie, au taux de rendement maximum offert, qui peut être bien supérieur à d'autres investissements, ainsi qu'à la garantie que l'entité gouvernementale, si le privilège est racheté, remboursera l'investisseur . Voici des exemples de rendements aussi élevés :

  • Iowa, qui offre un rendement d'intérêt simple garanti de 2 % par mois (rendement annuel de 24 %)
  • Floride, qui offre un taux de rendement annuel maximum de 18 % (avec un rendement minimum garanti de 5 % sur l'investissement du privilège d'origine, quelle que soit la durée de détention et quel que soit le taux d'enchère d'origine, sauf si le taux d'enchère était de 0 %)
  • Arizona, qui offre un taux de rendement annuel maximum de 16%

Le marché des privilèges fiscaux a été si populaire qu'un certain nombre de grandes banques et de fonds spéculatifs y ont investi d'importants capitaux.

Les pièges de l'investissement en privilège fiscal

Bien que les taux de rendement soient prometteurs, il existe plusieurs écueils dont il faut tenir compte avant d'investir :

  • Certaines juridictions exigent un dépôt important au début de la vente, quel que soit le nombre de certificats à acheter ou leur valeur.
  • Le paiement est généralement exigé à l'achat ou dans un délai très court (souvent pas plus de 24 à 72 heures). Le non-paiement du montant total entraîne l'annulation de tous les certificats de privilège achetés par l'investisseur et peut entraîner la perte par l'investisseur de son dépôt et/ou l'interdiction de ventes futures.
  • Dans de nombreux États, des mesures supplémentaires doivent être prises pour protéger les droits du titulaire du privilège après l'achat d'un privilège, ce qui nécessite des coûts supplémentaires au-delà de l'investissement initial (et les coûts peuvent ou non être remboursés lors du rachat). De plus, les actions doivent être exécutées dans un certain délai et dans le strict respect des exigences légales ; le non-respect de ces exigences peut rendre le privilège sans valeur et l'investissement perdu.
  • Dans les juridictions de « réduction de l'intérêt », les propriétés de valeur font généralement l'objet d'une offre au taux le plus bas possible, supérieur à zéro pour cent. De même, dans les États « premium », les propriétés de valeur font l'objet d'offres supérieures aux moyens d'un investisseur moyen, et en outre, selon la juridiction, la prime peut ne pas être remboursée.
  • Contrairement à un certificat de dépôt , les privilèges fiscaux sont illiquides. Ils ne peuvent pas être « encaissés » (revendus à l'administration fiscale), mais doivent être conservés jusqu'à ce qu'ils soient remboursés ou que le détenteur prenne des mesures de saisie. (Il est possible de vendre ou de céder son intérêt dans un privilège fiscal à une autre partie ; de tels transferts nécessitent généralement des frais pour le faire. Cependant, la partie acquéreur peut souhaiter ou non acheter le privilège pour le montant initial.)
  • Bien que présenté comme un moyen d'obtenir une propriété à très faible coût, dans la pratique, les privilèges sont presque toujours payés avant la date de l'enchère, et dans les cas où la propriété est mise aux enchères, elle est généralement vendue à un prix plus élevé que l'original. offre minimale du privilège, des intérêts courus et des frais de vente.
  • Comme pour les ventes par acte fiscal, le titre de propriété est obtenu via une forme d'acte de renonciation, nécessitant ainsi une action supplémentaire pour annuler le titre.
  • Comme pour les ventes d'actes fiscaux, une propriété obtenue via un privilège fiscal peut toujours être soumise à d'autres privilèges et évaluations sur la propriété qui ne sont pas éteints à la vente, qui (avec les intérêts courus) peuvent, dans certains cas, dépasser la valeur du propriété elle-même, la rendant pratiquement sans valeur.

Les références