383 Avenue Madison -383 Madison Avenue

383 Avenue Madison
383 Madison Ave Bear Stearns CR Flickr 1.jpg
383 Madison Avenue la nuit
Noms alternatifs
informations générales
Statut Complété
Taper Bureau commercial
Emplacement Manhattan , New York, États-Unis
Coordonnées 40°45′20″N 73°58′38″O / 40.755585°N 73.977089°O / 40.755585; -73.977089 Coordonnées: 40°45′20″N 73°58′38″O / 40.755585°N 73.977089°O / 40.755585; -73.977089
La construction a commencé 1999
Complété 2001
Ouverture 2002
Propriétaire JPMorgan Chase
Hauteur
Toit 230 mètres (755 pieds)
Détails techniques
Nombre d'étages 47
Surface de plancher 1 200 000 pieds carrés (110 000 m 2 )
Conception et construction
Architecte David Childs ( Skidmore, Owings & Merrill )
Ingénieur en structure LeMessurier Consultants
WSP Cantor Seinuk
Contractant principal Entreprise de construction Turner

Le 383 Madison Avenue , anciennement connu sous le nom de Bear Stearns Building , est un gratte-ciel de 755 pieds (230 m) et de 47 étages situé dans le quartier de Midtown Manhattan à New York , aux États-Unis. Construit en 2002 pour la société de services financiers Bear Stearns , il a été conçu par l'architecte David Childs de Skidmore, Owings & Merrill (SOM). Il a abrité le siège mondial de Bear Stearns jusqu'en 2008, date à laquelle Bear s'est effondré et a été vendu à JPMorgan Chase . Depuis lors, la division banque d'investissement de JPMorgan occupe le bâtiment.

Le 383 Madison Avenue occupe un pâté de maisons entier délimité par Madison Avenue , 47th Street , Vanderbilt Avenue et 46th Street. Les deux tiers est du bâtiment sont érigés sur deux étages de voies menant au Grand Central Terminal à proximité . Au-dessus de la base rectangulaire, plusieurs décrochements se rétrécissent en une tour octogonale . La façade est en granit avec des panneaux de verre et la tour est surmontée d'une couronne de verre de 70 pieds (21 m). Pour accueillir les voies ferrées sous le site, la fondation et la superstructure contiennent de grandes poutres et fermes inclinées , et les ascenseurs sont placés du côté ouest du bâtiment. Le rez-de-chaussée contient également des espaces publics et une entrée au Grand Central Terminal. Ci-dessus se trouvent sept étages commerciaux, ainsi que des étages de bureaux. Le bâtiment a une superficie utile de 935 300 pieds carrés (86 890 m 2 ); y compris les espaces mécaniques, sa superficie totale est de 1,2 million de pieds carrés (110 000 m 2 ).

G. Ware Travelstead , First Boston et la famille al-Babtain ont acquis le site en 1982 et ont tenté de développer un bâtiment de plus de 70 étages. Ce plan a été bloqué après que Travelstead n'a pas pu acquérir les droits aériens requis auprès de Grand Central Terminal. HRO International a alors proposé de réaménager le site, mais al-Babtain en a acquis la pleine propriété en 1995 avant que HRO ne puisse obtenir le terrain. Bear Stearns a accepté de développer le site en 1997 après que plusieurs locataires potentiels aient refusé d'y louer de l'espace. Les travaux ont commencé en 1999 et se sont achevés au début de 2002. Lorsque la démolition du siège mondial de JPMorgan Chase au 270 Park Avenue a commencé en 2019, le siège social de la banque a temporairement déménagé au 383 Madison Avenue jusqu'à ce que la tour JPMorgan Chase soit achevée sur le site de Park Avenue.

Placer

Le 383 Madison Avenue se trouve dans le quartier de Midtown Manhattan à New York . Il occupe un pâté de maisons entier délimité par Madison Avenue à l'ouest, la 47e rue au nord, la Vanderbilt Avenue à l'est et la 46e rue au sud. Le terrain couvre environ 43 313 pieds carrés (4 023,9 m 2 ) avec une façade de 200,83 pieds (61,21 m) sur chaque avenue et 215,67 pieds (65,74 m) sur chaque rue. Les bâtiments à proximité comprennent l'ancienne New York Mercantile Library et le 400 Madison Avenue au nord-ouest; 270 Park Avenue au nord; 277 Park Avenue au nord-est; 245 Park Avenue à l'est; et le bâtiment Helmsley et le bâtiment MetLife au sud-est.

À la fin du 19e siècle, la ligne de chemin de fer de Park Avenue passait dans une tranchée à ciel ouvert au milieu de Park Avenue , à un pâté de maisons à l'est. La ligne a été recouverte par la construction de Grand Central Terminal au début du XXe siècle, stimulant le développement de la zone environnante, Terminal City . Parmi les développements figuraient des immeubles de bureaux tels que le Chanin Building , le Bowery Savings Bank Building et le New York Central Building , ainsi que des hôtels comme le Biltmore, le Commodore , le Waldorf Astoria et le Summit. En 1920, le quartier était devenu ce que le New York Times appelait "un grand centre civique". Des gratte-ciel de style international largement commerciaux ont remplacé de nombreuses structures résidentielles de Park Avenue dans les années 1950 et 1960.

Bâtiments précédents

Le bâtiment d'origine au 383 Madison Avenue était le Knapp Building , une structure de bureaux conçue par Cross & Cross et construite en 1923 pour la société immobilière Webb & Knapp . La structure en calcaire mesurait 14 étages et contenait 505 000 pieds carrés (46 900 m 2 ). La moitié nord du bâtiment a été érigée en premier; il a été rapidement loué, incitant Webb et Knapp à construire la moitié sud dans le même style. Le Knapp Building a ensuite servi de siège à la Manhattan Savings Bank. Dans les années 1980, le bâtiment contenait également des bureaux pour la société de publicité BBDO et CBS Educational and Professional Publishing.

Le bâtiment occupait tout le pâté de maisons. La façade ressemblait à un palais classique simplifié . Il y avait des vitrines encadrées de bronze au rez-de-chaussée, un cordon au-dessus du troisième étage, des fenêtres jumelées dans les étages intermédiaires et des fenêtres simples aux étages supérieurs. Il y avait des guirlandes entre les fenêtres de l'étage supérieur et une corniche plate au sommet du bâtiment.

Le toit du bâtiment Knapp contenait un penthouse moderniste de deux étages conçu par IM Pei et William Lescaze en 1952. La zone de réception du penthouse occupait à elle seule environ un tiers du niveau inférieur de 12 000 pieds carrés (1 100 m 2 ). Ce penthouse comprenait un bureau circulaire de 25 pieds de large (7,6 m) au niveau inférieur, utilisé par William Zeckendorf de Webb & Knapp. Le bureau de Zeckendorf était recouvert de panneaux de chêne et il y avait une terrasse privée adjacente. Les bureaux des secrétaires de l'entreprise étaient également disposés autour du penthouse. Au niveau supérieur se trouvait une salle à manger circulaire accessible par un ascenseur circulaire et un escalier arrondi. Le penthouse était surmonté d'une petite tour cylindrique, en porte-à-faux du noyau.

Architecture

La "couronne" en verre en haut

Conçu par David Childs de Skidmore, Owings & Merrill (SOM) pour l'ancienne banque d'investissement Bear Stearns , le 383 Madison Avenue mesure 230 m de haut et compte 47 étages. Turner Construction était l' entrepreneur général ; Jaros, Baum & Bolles et Robert Derector Associates étaient les principaux ingénieurs, et Cantor Seinuk était l'ingénieur en structure.

Forme et façade

Le bâtiment se compose d'une tour octogonale s'élevant sur une base rectangulaire. Les neuf étages les plus bas occupent tout le site, mesurant 212 sur 200 pieds (65 sur 61 m). Au-dessus d'un revers au neuvième étage, la section transversale des 10e et 11e étages est rectangulaire, mesurant 185 sur 196 pieds (56 sur 60 m). Il y a un autre revers au 12e étage, où le bâtiment se rétrécit en un octogone mesurant 172 sur 185 pieds (52 sur 56 m). La tour octogonale recule au 18e étage (numéroté 14e étage), où le bâtiment s'élève directement jusqu'à sa couronne. Cette conception a maximisé la taille du mur d'enceinte et a créé huit coins pour des bureaux privés à chaque étage.

La façade est en granit avec des panneaux de verre. La tour se termine par une couronne de verre de 70 pieds (21 m), qui est éclairée la nuit. La couronne de verre se compose de panneaux de 30 à 70 pieds de haut (9,1 à 21,3 m), qui peuvent également refléter la lumière du soleil pendant la journée. Childs a décrit la couronne comme étant en "verre froissé", qui est laminé et roulé.

Caractéristiques mécaniques et structurelles

Fondation

Environ les deux tiers des fondations du bâtiment se trouvent au-dessus de deux niveaux de voies ferrées Metro-North juste au nord de Grand Central Terminal , plutôt que d'être attachés au substrat rocheux lui-même. Les colonnes de la sous- structure du bâtiment devaient être disposées pour éviter les pistes, qui descendaient jusqu'à 50 pieds (15 m) sous le niveau du sol. Il y a aussi un tunnel utilitaire à 15 pieds (4,6 m) sous le niveau inférieur de la voie, qui a été construit au début du 20e siècle, avec des murs en béton non armé mesurant de 3 à 10 pouces (76 à 254 mm) d'épaisseur. La plate-forme de fondation a une capacité portante de 3 800 kilopascals (40 tonnes courtes / pied carré; 550 psi).

Les entrepreneurs généraux ont renforcé de nombreuses colonnes existantes du bâtiment Knapp et ajouté de nouvelles semelles si nécessaire. De plus, une nouvelle semelle a été placée au sommet du tunnel utilitaire. Pendant la construction du bâtiment, les voies sous le site ont été temporairement fermées. Les entrepreneurs ont enlevé la plupart des plates-formes de voie pour le stockage, bien qu'une voie soit restée en place. Les entrepreneurs ont ensuite installé de nouveaux murs de fondation. Chacun des nouveaux murs en béton a une épaisseur de 30 pouces (760 mm) et peut supporter des charges de 55 160 kilopascals (576,0 tonnes courtes / pieds carrés; 8 000 psi). Des grillages en acier , mesurant de 4 à 17 pieds (1,2 à 5,2 m) de long sur 18 pieds (5,5 m) de large, sont placés sous les murs, répartissant les charges jusqu'au roc.

Superstructure

La superstructure des 18 premiers étages est placée sur une grille orthogonale. Les fosses d'ascenseur ne pouvaient pas descendre sous le premier étage, en raison de la présence des voies sur la partie est du site. Ainsi, les ingénieurs en structure ont placé les ascenseurs, ainsi que le noyau structurel des étages inférieurs, sur la partie ouest du site. Cela a créé de grandes surfaces au sol, mais a également diminué l'efficacité du contreventement latéral du bâtiment . Au nord et au sud du noyau inférieur se trouvent des murs de cisaillement en béton de 18 pouces d'épaisseur (46 cm), qui s'étendent jusqu'à l' élévation ouest du bâtiment . Pour compenser le noyau décalé, l'élévation est du bâtiment contient une ferme Vierendeel avec des colonnes espacées tous les 10 pieds (3,0 m).

Au-dessus du hall à double hauteur se trouvent deux fermes , chacune mesurant 85 pieds (26 m) de long. Ces fermes supportent tous les étages supérieurs tout en permettant de concevoir le hall comme un espace sans colonne. Au rez-de-chaussée, le bâtiment contient des vitrines, avec des colonnes à chaque coin. Au-dessus du niveau du sol, les angles du bâtiment contiennent des bureaux exécutifs sans aucune colonne aux angles. Cela a nécessité l'installation de poutres inclinées à chaque coin, ainsi que de poutres d' allège qui relient les coins opposés. Les parquets, qui sont immédiatement au-dessus du hall et des devantures de magasins, contiennent moins de colonnes que d'habitude, ce qui nécessite que les étages supérieurs soient soutenus par des fermes complexes. Sur les parquets, les 60 pieds (18 m) les plus à l'est et les 30 pieds (9,1 m) les plus à l'ouest de chaque étage n'ont pas de colonnes.

Les équipements CVC et mécaniques sont répartis sur plusieurs étages intermédiaires, car il n'y a pas assez de place au sous-sol. Le bâtiment a été conçu pour fonctionner pendant quatre jours sans alimentation extérieure grâce à quatre générateurs électriques d'urgence de 7500 kilowatts (10100 ch), ses propres turbines à vapeur et des réservoirs pouvant stocker 109000 gallons américains (410000 l; 91000 imp gal) d'eau de secours. Les espaces mécaniques sont du 14e au 17e étage (étiquetés comme les étages 10 à 13). Le noyau des étages supérieurs est au centre du site. Par conséquent, des poutres diagonales sont installées dans les niveaux mécaniques pour déplacer des charges jusqu'à 42 pieds (13 m) vers l'ouest, entre les noyaux supérieur et inférieur. Les poutres inclinées mesurent jusqu'à 24 x 20 pouces (610 x 510 mm) de diamètre et peuvent supporter jusqu'à 22,2 millions de newtons (5 000 000 lb f ). Les poutres se croisent aux nœuds, qui se composent chacun de plusieurs couches de plaques d'acier de 4 pouces d'épaisseur (10 cm). Chaque nœud connecte jusqu'à quatre poutres.

Au-dessus du 18e étage, les colonnes situées au périmètre de la tour octogonale sont espacées de 9,1 m (30 pieds), créant une ossature de moment rigide. Chaque coin de l'octogone n'a pas de colonnes. De plus, les colonnes du périmètre ne sont pas alignées avec la charpente en acier en dessous, ce qui a nécessité l'utilisation d'un mur en treillis annulaire à double hauteur aux 18e et 19e étages pour répartir les charges aux étages inférieurs. Les 18e et 19e étages contiennent des équipements technologiques pour les locataires. Au total, la superstructure compte 18 000 tonnes courtes (16 000 tonnes longues) d'acier.

Intérieur

Le bâtiment de nuit vu de One Vanderbilt

Le bâtiment a une superficie totale de 1,2 million de pieds carrés (110 000 m 2 ). La surface de plancher utilisable ne couvre que 935 300 pieds carrés (86 890 m 2 ), ce qui lui donne un ratio de surface de plancher (FAR) de 21,6. Au moment de la planification du bâtiment, il s'agissait du FAR maximum autorisé dans n'importe quel bâtiment de New York. Cela comprend 650 000 pieds carrés (60 000 m 2 ) d'espace que les promoteurs pourraient construire «de plein droit» sans dispositions de zonage supplémentaires , ainsi que 285 866 pieds carrés (26 557,8 m 2 ) de droits aériens au-dessus du terminal. Environ 26% du bâtiment est un espace mécanique, qui ne compte pas dans les calculs FAR. Cela a été autorisé puisque le district de zonage du 383 Madison Avenue ne spécifie aucune limite de hauteur. Selon les réglementations de zonage normales , le FAR maximum pour tout bâtiment sur le site de la tour était de 15, mais les développeurs ont reçu deux bonus de 20% chacun, portant le FAR à 21,6. Les promoteurs ont dû inclure un espace public privé à la base du bâtiment pour le premier bonus, et ils ont construit une entrée de transit pour le deuxième bonus.

Rez-de-chaussée

Il y a un ensemble d'escalators et un escalier près du coin nord-ouest du bâtiment, qui contient une entrée au Grand Central Terminal. Les travaux sur cette entrée ont commencé en 1997 dans le cadre du système de passage Grand Central North , qui a été achevé en 1999. L'entrée Grand Central North couvre 707 pieds (215 m). Au-dessus de l'entrée Grand Central North se trouve un panneau en mosaïque montrant la ligne d'horizon de Manhattan avant la construction du World Trade Center . Le panneau est l'un des trois qui ont été commandés par la Manhattan Savings Bank vers 1950; ils ont été initialement installés au-dessus de l'entrée du bâtiment Knapp. Chaque panneau mesurait environ 10 pieds (3,0 m) de large. Avant que le panneau de mosaïque ne soit réinstallé dans le bâtiment Bear Stearns, il a été restauré et nettoyé, et de nouvelles pièces de mosaïque ont été fabriquées pour remplacer les pièces brisées. Un nouveau fond blanc mesurant 14 pieds sur 11 (4,3 sur 3,4 m) a été créé et installé derrière la ligne d'horizon.

Il y a aussi plusieurs entrées de coin encastrées totalisant 1 300 pieds carrés (120 m 2 ); un point d'accès au transport en commun d'une superficie de 5 031 pieds carrés (467,4 m 2 ); et une "connexion à travers le bloc" couvrant 5 706 pieds carrés (530,1 m 2 ). Le passage traversant relie les 46e et 47e rues le long du côté est du bâtiment, permettant d'accéder à Grand Central North depuis la 46e rue. Pour se conformer aux règlements de zonage, il y a aussi des magasins le long du côté Madison Avenue du bâtiment. Le hall a un plafond de 28 pieds de haut (8,5 m) avec des piliers de 24 pieds de haut (7,3 m) et un bureau de sécurité noir. Le hall a accueilli des fêtes de Noël, des réunions de direction et même un mariage entre employés.

Des bureaux

Lors de son ouverture, le bâtiment contenait 23 ascenseurs; à partir de 2020, le bâtiment dispose de 30 ascenseurs. De plus, le bâtiment dispose d'un auditorium de 450 places, de salles à manger pour les employés, d'un studio de diffusion et d'un centre de conditionnement physique pour les employés. L'auditorium et les salles à manger des employés se trouvent dans les neuf étages les plus bas du bâtiment. Les étages 12 et 13 contiennent des salles à manger exécutives. Les bureaux comprennent également des salles multimédias, des "murs de données" électroniques et des centres de données distants. Chaque étage dispose également de trois placards électriques et de deux salles de télécommunication. Les intérieurs utilisent 10 000 pieds carrés (930 m 2 ) de moulures, 37 000 pieds carrés (3 400 m 2 ) de terrazzo, 30 000 pieds carrés (2 800 m 2 ) de granit du Maine et des plafonds en panneaux de fibres à densité moyenne .

Lors du développement du bâtiment, la partie la plus basse du bâtiment devait contenir sept étages commerciaux rectangulaires, pouvant accueillir 2 000 commerçants. Tels que construits, les étages 3 à 11 servaient de salles de marché à Bear Stearns. Les salles des marchés ne s'étendaient à l'origine que sur quatre étages, deux pour les départements des actions et des titres à revenu fixe . Chaque étage fait 44 000 pieds carrés (4 100 m 2 ) et peut accueillir 285 commerçants. Les salles de marché contiennent chacune environ 23 000 pieds carrés (2 100 m 2 ) d'espace utilisable. Le placement des murs de fondation en béton entre les voies ferrées exigeait que les parquets soient divisés en baies , chacune mesurant 42,5 pieds (13,0 m) de large sur 30 pieds (9,1 m) de long.

Histoire

Forfaits Travelstead

Premières propositions

Vue du bâtiment du niveau du sol en 2022

Dans les années 1980, Grand Central Terminal disposait d'environ 2 millions de pieds carrés (190 000 m 2 ) de droits aériens inutilisés , que ses propriétaires (une filiale de l'ancien Penn Central ) cherchaient à vendre. Étant donné que le terminal était un point de repère de la ville, ses propriétaires ne pouvaient pas utiliser les droits aériens pour agrandir le terminal. Dans Penn Central Transportation Co. c.New York City (1978), la Cour suprême des États-Unis avait statué que le gouvernement de la ville avait le droit de désigner le terminal comme point de repère, même si la désignation empêchait Penn Central d'utiliser ses droits aériens. Par la suite, Penn Central prévoyait de vendre les droits aériens à d'autres développeurs; cependant, de nombreux sites de développement potentiels ne pouvaient pas recevoir les droits aériens de Grand Central car ils étaient trop éloignés. La Manhattan Savings Bank cherchait également à vendre le Knapp Building au 383 Madison Avenue au début des années 1980.

Le promoteur G. Ware Travelstead , qui dirigeait First Boston Real Estate, a acquis l'ancien bâtiment de la Manhattan Savings Bank en octobre 1982 pour 77,75 millions de dollars. Travelstead et First Boston ont été rejoints par un partenaire saoudien, la famille al-Babtain. Les développeurs ont embauché SOM pour concevoir un remplacement pour le site. Les plans initiaux atteignaient jusqu'à 2 200 000 pieds carrés (200 000 m 2 ) et 140 étages, plus haut que la Sears Tower , le plus haut bâtiment du monde à l'époque. À l'époque, tous les baux du bâtiment Knapp devaient expirer dans trois ans. Pour ce projet, First Boston s'est arrangé pour acheter au moins 1,5 million de pieds carrés (140 000 m 2 ) de droits aériens à Grand Central. En 1984, Travelstead prévoyait de construire une tour plus courte de 50 à 70 étages, en disant: "Il n'est pas clair pour moi que quiconque veuille payer une prime de 8 $, 10 $ ou 12 $ pour être dans un très grand bâtiment." Par la suite, Travelstead a embauché Kohn Pedersen Fox (KPF) pour repenser le projet. KPF a créé de nouveaux plans pour le bâtiment avec l'aide de l'ingénieur en structure William LeMessurier .

Travelstead a proposé une tour d'environ 70 étages et de plus de 1 000 pieds (300 m). Le bâtiment aurait été l'un des plus hauts de New York ; il aurait contenu une surface au sol de 1 400 000 pieds carrés (130 000 m 2 ). Les étages de bureaux devaient être disposés en croix, avec des colonnes au cœur du bâtiment pour éviter les voies souterraines au Grand Central Terminal. La structure souterraine aurait été en acier car une fondation en béton ne pouvait pas s'insérer entre les voies. Pour redistribuer les charges de l'extérieur vers le noyau, des poutres diagonales seraient installées à des intervalles de huit étages. Il y aurait eu des étages commerciaux en béton (correspondant aux dix premiers étages au-dessus du sol), ainsi qu'une série d'étages de bureaux coiffés d'une ferme d'épaule. Les 20 premiers étages auraient été au-dessus de la ferme. Pour se fondre dans les bâtiments voisins, les étages inférieurs auraient contenu une façade en granit, tandis que les étages supérieurs auraient été en métal et en verre. Le Royal Institute of British Architects a salué la proposition comme l'une des dix meilleures conceptions du XXe siècle. L'écrivain d'architecture Ada Louise Huxtable l'a ridiculisé comme "une tour de toboggan de ski d'échelle et de volume brobdignagien dans ce que l'on pourrait appeler le style mésopotamien-Motorola".

Différend sur les droits aériens

En 1986, Travelstead prévoyait de commencer les travaux sur sa tour l'année suivante. Le site n'était zoné que pour 650 000 pieds carrés (60 000 m 2 ) et Travelstead devait acheter 800 000 pieds carrés (74 000 m 2 ) de droits aériens à Grand Central Terminal pour atteindre la superficie souhaitée. Sans un sous-district de zonage à travers lequel les droits aériens pourraient être distribués, les droits aériens du terminal ne pourraient généralement être transférés qu'aux sites adjacents à une exception près. Penn Central pourrait transférer les droits aériens de Grand Central via des bâtiments adjacents qu'il possédait également, formant ainsi une «chaîne de propriété». Une telle chaîne entre Grand Central et le 383 Madison Avenue n'existait plus en surface, puisque Penn Central avait bradé les hôtels Biltmore et Roosevelt , qui auraient relié les deux sites. Travelstead et Penn Central ont affirmé qu'il existait une chaîne de propriété à travers les voies souterraines, que Penn Central possédait. Les responsables de la ville ne croyaient pas que les propriétés souterraines ou les voies ferrées faisaient partie d'une chaîne de propriété, affirmant que, si une telle chaîne était valide, les droits aériens de Grand Central pourraient être transférés sur la ligne Park Avenue jusqu'à la frontière de New York.

Travelstead a soumis une demande de permis spécial et un projet de déclaration d'impact environnemental au gouvernement de la ville en 1986, mais la ville n'a pris aucune mesure à ce sujet pendant deux ans. Alors même que Travelstead continuait de défendre le plan de 70 étages, une proposition réduite appelée Scheme III a été dévoilée en 1987 (malgré son nom, il n'y avait pas eu de Scheme II). Cette proposition prévoyait une tour de 48 étages avec une masse similaire à la proposition de 70 étages de KPF, bien que le sommet contiendrait plusieurs flèches, évoquant les anciens gratte-ciel de Manhattan. Le bâtiment Knapp était vide à la fin des années 1980. Bien que Travelstead ait quitté First Boston en 1988, il a continué à être impliqué dans le projet. Il a poursuivi la ville en juin 1988 et un juge de la Cour suprême de l'État a statué que la ville devait décider dans les 30 jours d'autoriser ou non les plans à se poursuivre.

Un processus d'examen public de six mois pour le bâtiment prévu a commencé en avril 1989. Travelstead a rencontré une opposition en essayant de transférer les droits aériens. Le Manhattan Community Board 5 a voté à l'unanimité pour refuser le transfert en juin 1989. Suite à l'opposition du Community Board, la New York City Planning Commission (CPC) a également désapprouvé le transfert en août. Travelstead a ensuite poursuivi la ville devant la Cour suprême de l'État. À la fin de 1990, la Metropolitan Transportation Authority (MTA) a cherché à acheter Grand Central et à construire 383 Madison au nom de First Boston, car les responsables de la MTA pensaient que l'agence pourrait bénéficier d'une exemption de zonage. Dans le cadre de ce plan, le MTA aurait construit une allée dans la base de la tour, se connectant à un nouveau quai de chargement de camions dans Grand Central.

Pendant ce temps, le CPC avait suggéré de créer un sous-district de zonage en novembre 1989, dans lequel les 1,7 million de pieds carrés (160 000 m 2 ) de droits aériens de Grand Central pourraient être transférés à n'importe quel bâtiment du district. En 1991, le CPC a publié un rapport sur le sous-district proposé de Grand Central, qui permettrait à Penn Central de transférer les droits aériens à n'importe quel bâtiment dans une zone de sept pâtés de maisons. Parmi ces sites se trouvait le 383 Madison Avenue, où Travelstead devait finaliser son achat des droits aériens dans l'année suivant la décision de son procès devant la Cour suprême de l'État. En retour, Penn Central et MTA ont proposé d'agrandir considérablement le district proposé. Lorsque le quartier a été créé cette année-là, il couvrait 22 blocs. Après que la Cour suprême a confirmé la décision de la ville de refuser le transfert des droits aériens en 1991, Travelstead a fait appel de la décision. À ce moment-là, la demande de bureaux à New York avait considérablement diminué et le 383 Madison Avenue a été suspendu, ainsi que plusieurs autres grands projets de bureaux dans toute la ville. Boston a d'abord retiré Travelstead du projet en 1992, et le bâtiment Knapp est resté vide pendant plus d'une décennie.

Plans Ronson/HRO et al-Babtain

HRO International, dirigé par le promoteur britannique Howard Ronson, a acquis une option en 1994 pour acheter la propriété à First Boston. HRO a prévu un immeuble de 24 étages d'une valeur de 200 millions de dollars nommé Park Avenue Place, avec 800 000 pieds carrés (74 000 m 2 ) d'espace. Ceux-ci comprenaient des espaces sans colonnes pour les salles de marché et les postes de travail; de hauts plafonds; et une alimentation électrique deux fois supérieure à celle des bâtiments plus anciens. HRO prévoyait de réutiliser les fondations de l'ancien bâtiment et a également sollicité des allégements fiscaux auprès du gouvernement de la ville. Le New York Times a qualifié les nouveaux plans de symbole de la reprise économique de la ville. HRO voulait que le bâtiment soit un développement spéculatif . Ronson aurait discuté avec JP Morgan & Co. (un prédécesseur de JPMorgan Chase) et Swiss Re de l'ancrage du bâtiment. Après que la moitié du bâtiment ait été pré-louée, Ronson prévoyait de demander un prêt à la construction de 100 millions de dollars. Ronson a cherché à exiger des loyers de 50 $ par pied carré (540 $/m 2 ), mais de nombreux locataires potentiels ont hésité devant les prix élevés.

HRO a accepté en juillet 1994 d'acheter le site pour 57 millions de dollars; à l'époque, la tour devait être achevée en 1996. HRO avait l'intention de commencer à nettoyer le site en 1995, après en avoir pris le contrôle. Après que First Boston ait reporté la vente, HRO a repoussé la date d'achèvement prévue à 1997. HRO n'a finalement jamais finalisé son achat. En janvier 1996, First Boston a signé un contrat pour vendre le terrain à Bear Stearns, dont le bail au 245 Park Avenue arrivait à expiration. Ronson a contesté la vente, affirmant qu'il avait déjà dépensé 8 à 10 millions de dollars sur le site. Le mois suivant, la famille al-Babtain a annoncé qu'elle achèterait la participation de First Boston, prenant le contrôle total du site pour 55 millions de dollars. Le PDG de Bear Stearns, James Cayne , avait acheté une option pour 10 millions de dollars de droits aériens sur le site, ce qui a conduit les avocats d'al-Babtains à accuser Cayne d' ingérence délictuelle . Cayne a ensuite vendu l'option sur les droits aériens aux al-Babtains pour une somme modique , et la famille a cessé de communiquer avec lui.

Par la suite, Bear Stearns a négocié un espace dans un autre bâtiment à la place. Ronson espérait attirer Morgan Guaranty au 383 Madison, mais la société a indiqué à la mi-1996 qu'elle n'envisageait plus ce site. Chase Bank , un autre prédécesseur de JPMorgan Chase, a entamé des négociations avec la famille al-Babtain en octobre 1996, dans l'espoir de développer une nouvelle tour à côté de son siège social existant au 270 Park Avenue. Chase Bank a finalement annulé ses plans en avril 1997, soi-disant après que le PDG de Chase, William B. Harrison Jr. , ne se soit pas présenté à une réunion avec les al-Babtains. Malgré cela, les observateurs s'attendaient à ce que la proximité du bâtiment prévu avec Grand Central attire un locataire avant la fin de l'année.

Développement et ouverture

À la mi-1997, Bear Stearns négociait à nouveau pour le site avec la famille al-Babtain. En août, la banque a accepté de développer un nouveau siège social au 383 Madison Avenue. En échange, l' administration du maire de Rudy Giuliani a accepté d'accorder à Bear Stearns jusqu'à 75 millions de dollars d'exonérations de taxe de vente, à condition que Bear Stearns maintienne 5 800 employés et crée 13 300 nouveaux emplois à New York au cours des cinquante prochaines années. La banque prévoyait de déménager son siège social et la plupart de ses 4 500 employés dans le nouveau bâtiment. Le gratte-ciel devait avoir de grandes salles de marché pour accueillir ces fonctions. Les promoteurs ont acquis 285 800 pieds carrés (26 550 m 2 ) de droits aériens auprès de Grand Central ; ils ont été les premiers développeurs à utiliser les droits aériens du sous-district de Grand Central, qui venait d'être créé. La famille al-Babtain a accepté d'embaucher Sterling Equities pour développer le gratte-ciel pour Bear Stearns, bien que Hines Interests ait fini par gérer le processus de développement.

La démolition de l'ancien bâtiment Knapp a commencé en mai 1998, les anciennes mosaïques de la Manhattan Savings Bank étant retirées de la façade de ce bâtiment pour être préservées. Bear Stearns a signé un bail de 99 ans pour le terrain sous le bâtiment en août 1998. Bear Stearns contrôlerait le bâtiment pendant la durée du bail. Plus tard la même année, un ouvrier du bâtiment a été tué lorsqu'il a été frappé à la tête par des débris. À la mi-1999, l'acier de construction du bâtiment était en cours de construction et le bâtiment devait être achevé en 2002. À l'époque, la ville manquait de travailleurs de la construction qualifiés. En raison de la complexité du chantier, Turner Construction a embauché 85 sous-traitants (contre 50 dans des projets comparables). Jusqu'à 1 500 travailleurs ont été employés dans le processus de construction à tout moment. Cayne a également supervisé de nombreux petits détails du projet, engageant un inspecteur pour vérifier toutes les factures, puis licenciant l'inspecteur parce qu'il ne pouvait pas collaborer avec les entrepreneurs.

À la mi-2001, avant les attentats du 11 septembre , la banque a réinstallé l'une des mosaïques de la Manhattan Savings Bank dans son hall. Malgré les attaques, Bear Stearns a commencé à déplacer des employés dans le nouveau bâtiment en octobre 2001. Vers l'achèvement du bâtiment, une partie du bois de la couronne a développé de la moisissure après avoir été exposé à la pluie. Bien que ce problème ait été résolu, il a conduit à une dispute entre Cayne et son associé de longue date Fred Wilpon ; en raison de défauts dans la qualité du travail, Wilpon a refusé d'autoriser une prime discrétionnaire de 20 millions de dollars pour Cayne. La couronne a été illuminée pour la première fois le 4 avril 2002, lors d'une cérémonie à laquelle assistaient Cayne, le sénateur américain Chuck Schumer et le gouverneur de New York George Pataki . À l'époque, le bâtiment comptait 4 200 employés. Le bâtiment avait coûté plus de 500 millions de dollars à construire, dont la moitié était le coût de l'équipement. À titre de mesure d'évitement fiscal, la banque détenait un bail synthétique sur l'immeuble, d'une valeur de 570 millions de dollars.

Opération

Déconstruction du 270 Park Ave au premier plan avec le 383 Madison Ave en arrière-plan en avril 2021.
383 Madison Avenue en arrière-plan avec la démolition en cours du 270 Park Avenue au premier plan, avril 2021

Quatre des sept parquets étaient en activité lors de l'ouverture du bâtiment, offrant un espace pour 1 250 commerçants. Le mercier Charles Tyrwhitt faisait partie des locataires commerciaux d'origine de l'immeuble. En raison de problèmes de sécurité suite aux attentats, Bear Stearns a initialement interdit aux visiteurs de se rendre aux étages supérieurs à moins qu'ils ne soient accompagnés d'un employé. Cayne avait aimé l'emplacement de l'immeuble car il pouvait s'y rendre à pied depuis son appartement situé à 13 pâtés de maisons. En 2007, cinq ans seulement après l'ouverture du bâtiment, Bear Stearns s'est retrouvé impliqué dans la crise des prêts hypothécaires à risque lorsque deux de ses fonds spéculatifs à risque ont perdu la quasi-totalité de leur valeur.

Suite à l'effondrement des fonds spéculatifs, Bear Stearns a fait face à une faillite soudaine en mars 2008 lors de la crise financière de 2007-2008 . JPMorgan Chase a initialement proposé d'acheter Bear Stearns 2 $ par action, ce qui aurait valorisé cette dernière à 250 millions de dollars. Les experts immobiliers ont estimé la valeur du bâtiment entre 1,1 et 1,4 milliard de dollars, de sorte que le 383 Madison Avenue aurait valu cinq fois plus que Bear Stearns lui-même. Fin mai 2008, JPMorgan Chase a acquis Bear Stearns pour 10 $ par action. Plutôt que de vendre le 383 Madison Avenue, JPMorgan Chase prévoyait d'y déplacer sa division d'investissement. La banque a immédiatement commencé à remplacer la signalisation de Bear Stearns par un logo qui ressemblait à JP Morgan & Co., sa banque d'investissement précédente. Cela a permis à JPMorgan Chase de réduire l'espace qu'il occupait dans d'autres bâtiments.

En 2014, JPMorgan Chase cherchait à développer un nouveau campus d'entreprise dans le développement de Hudson Yards , en déménageant du 270 Park et du 383 Madison. La banque a abandonné ses plans après avoir échoué à obtenir des exonérations fiscales de la part des gouvernements de la ville et de l'État. En 2016, SL Green Realty a proposé que JPMorgan Chase échange 270 Park et 383 Madison avec One Vanderbilt , un gratte-ciel que SL Green construisait à cinq rues au sud. Bien que JPMorgan Chase ait envisagé la proposition, les deux sociétés n'ont jamais entamé de négociations formelles. En février 2018, JPMorgan Chase a annoncé qu'il démolirait le 270 Park pour faire place à la tour JPMorgan Chase sur le même site, qui serait presque deux fois plus haute. Au cours du projet, JPMorgan a temporairement déménagé son siège social au 383 Madison Avenue. La déconstruction du 270 Park a été achevée à la mi-2021 et, à partir de 2022, le nouveau bâtiment devait être achevé en 2025.

Impact

La conception du bâtiment a généralement reçu des critiques mitigées à négatives. Joseph Giovannini de New York a déclaré: "C'est un bâtiment dont vous ne voudriez pas vous approcher lors d'un cocktail. Habillé presque de la tête aux pieds dans du granit austère et géométriquement correct, il est raide au point de s'ennuyer. " Giovannini a résumé le bâtiment comme étant " lugubre " et " prévisible ". Le critique d'architecture Carter B. Horsley a écrit que, comparé aux pinacles du Chrysler Building et de l ' Empire State Building , "ce phare n'est pas délicat et est très lumineux". Herbert Muschamp du New York Times , décrivant le travail de SOM, a déclaré: "Skidmore se spécialise dans les versions pastiches d'époque des gratte-ciel Art déco, comme le nouveau bâtiment Bear, Stearns à Midtown Manhattan." En 2010, le New York Daily News a classé le 383 Madison comme l'un des dix bâtiments les plus laids de New York.

Voir également

Références

Remarques

Citations

Sources

Liens externes