Sécurité adossée à des hypothèques commerciales - Commercial mortgage-backed security

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Titres
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Article principal: Sécurité adossée à des hypothèques

Titres adossés à des créances hypothécaires ( CMBS ) sont un type de garantie hypothécaire adossés soutenue par des hypothèques commerciales et multifamiliales plutôt que l' immobilier résidentiel. Les CMBS ont tendance à être plus complexes et volatils que les titres adossés à des hypothèques résidentielles en raison de la nature unique des actifs immobiliers sous-jacents.

Les émissions de CMBS sont généralement structurées en plusieurs tranches , similaires aux obligations hypothécaires garanties (CMO), plutôt que des «passthrough» résidentiels typiques. La structure typique de la titrisation de prêts immobiliers commerciaux est un conduit d'investissement hypothécaire immobilier (REMIC), une création de la loi fiscale qui permet à la fiducie d'être une entité intermédiaire qui n'est pas soumise à l'impôt au niveau de la fiducie.

De nombreuses transactions CMBS américaines comportent moins de risques de remboursement anticipé que les autres types de MBS, grâce à la structure des prêts hypothécaires commerciaux. Les prêts hypothécaires commerciaux contiennent souvent des dispositions de lock-out (généralement une période de 1 à 5 ans pendant laquelle il ne peut y avoir de remboursement anticipé du prêt) auxquelles ils peuvent faire l'objet d'une annulation , d'un maintien du rendement et de pénalités de remboursement anticipé pour protéger les obligataires. Les problèmes CMBS européens ont généralement moins de protection de prépaiement. L'intérêt sur les obligations peut être un taux fixe ou un taux variable, c'est-à-dire basé sur un indice de référence (comme le LIBOR / EURIBOR) plus un spread.

Organisation

Ce qui suit est un passage descriptif du "Borrower Guide to CMBS" publié par la Commercial Mortgage Securities Association et la Mortgage Banker's Association :

La dette hypothécaire de premier rang de l'immobilier commercial se décompose généralement en deux catégories de base: (1) les crédits à titriser («crédits CMBS») et (2) les crédits de portefeuille. Les prêts de portefeuille sont émis par un prêteur et conservés dans son bilan jusqu'à leur échéance.

Dans une transaction CMBS, de nombreux prêts hypothécaires uniques de taille, de type de propriété et d'emplacement différents sont mis en commun et transférés à une fiducie. La fiducie émet une série d'obligations dont le rendement, la durée et la priorité de paiement peuvent varier. Les agences de notation reconnues au niveau national attribuent ensuite des notations de crédit aux différentes classes d'obligations allant de la catégorie investissement (AAA / Aaa à BBB- / Baa3) à la catégorie inférieure à la catégorie investissement (BB + / Ba1 à B- / B3) et à une classe non notée subordonnée à la classe d'obligations la moins bien notée.

Les investisseurs choisissent les obligations CMBS à acheter en fonction du niveau de risque de crédit / rendement / durée qu'ils recherchent. Chaque mois, les intérêts reçus de tous les prêts mis en commun sont versés aux investisseurs, à commencer par ceux qui détiennent les obligations les mieux notées, jusqu'à ce que tous les intérêts courus sur ces obligations soient payés. Ensuite, les intérêts sont versés aux détenteurs des obligations suivantes les mieux notées et ainsi de suite. La même chose se produit avec le principal lorsque les paiements sont reçus.

Cette structure de paiement séquentiel est généralement appelée «cascade». En cas d'insuffisance des paiements contractuels des emprunteurs ou si les garanties de prêt sont liquidées et ne génèrent pas un produit suffisant pour faire face aux paiements sur toutes les classes d'obligations, les investisseurs de la classe d'obligations la plus subordonnée subiront une perte et d'autres pertes auront un impact plus élevé. classes par ordre de priorité inverse.

La structure typique de la titrisation de prêts immobiliers commerciaux est un conduit d'investissement hypothécaire immobilier (REMIC). Un REMIC est une création de la loi fiscale qui permet à la fiducie d'être une entité intermédiaire qui n'est pas soumise à l'impôt au niveau de la fiducie. La transaction CMBS est structurée et tarifée sur la base de l'hypothèse qu'elle ne sera pas soumise à l'impôt sur ses activités; par conséquent, le respect des réglementations REMIC est essentiel. Le CMBS est devenu une source de capitaux attrayante pour les prêts hypothécaires commerciaux, car les obligations adossées à un pool de prêts valent généralement plus que la somme de la valeur de l'ensemble des prêts. La liquidité et la structure améliorées de CMBS attirent un plus large éventail d'investisseurs sur le marché hypothécaire commercial. Cet effet de création de valeur permet aux prêts destinés à la titrisation d'être tarifés de manière agressive, au profit des emprunteurs.

Participants de l'industrie

Servicer principal (ou sous-service)

(Voir également gestionnaire principal ) Dans certains cas, l'emprunteur peut traiter avec un gestionnaire principal qui peut également être l'initiateur du prêt ou le banquier hypothécaire qui a contracté le prêt. Le gestionnaire principal maintient le contact direct avec l'emprunteur, et le gestionnaire principal peut sous-traiter certaines tâches d'administration des prêts au gestionnaire principal ou au sous-gestionnaire.

Maître des services

La responsabilité du gestionnaire principal est d'assurer le service des prêts du pool jusqu'à leur échéance, à moins que l'emprunteur ne fasse défaut. Le gestionnaire principal gère le flux des paiements et des informations et est responsable de l'interaction continue avec l'emprunteur exécutant.

Service spécial

(Voir également gestionnaire spécial ) Lors de la survenance de certains événements spécifiés, principalement un défaut, l'administration du prêt est transférée au gestionnaire spécial . En plus de gérer les prêts en souffrance, le gestionnaire spécial a également le pouvoir d'approuver les actions de gestion importantes, telles que les hypothèses de prêt.

Diriger le titulaire du certificat / la classe de contrôle / l'acheteur de pièces B

La classe d'obligations la plus subordonnée en circulation à un moment donné est considérée comme le détenteur de certificat directeur, également appelé classe de contrôle. L'investisseur dans les classes d'obligations les plus subordonnées est communément appelé «acheteur de pièces B». Les acheteurs de pièces B achètent généralement les classes d'obligations notées B et BB / Ba avec la classe non notée.

Curateur

Le rôle principal du fiduciaire est de détenir tous les documents de prêt et de distribuer les paiements reçus du gestionnaire principal aux obligataires. Bien que le fiduciaire dispose généralement de larges pouvoirs en ce qui concerne certains aspects du prêt en vertu de la convention de mise en commun et de service (PSA), le fiduciaire délègue généralement ses pouvoirs soit au gestionnaire spécial, soit au gestionnaire principal.

Agence de notation

Il y aura aussi peu qu'une et jusqu'à quatre agences de notation impliquées dans la notation d'une titrisation. Les agences de notation établissent les notations des obligations pour chaque classe d'obligations au moment de la clôture de la titrisation. Ils surveillent également la performance du pool et mettent à jour les notes des investisseurs en fonction de la performance, du retard et des événements de perte potentiels affectant les prêts au sein de la fiducie.

Voir également

Les références

Liens externes