Bâtiment Starrett – Lehigh -Starrett–Lehigh Building

Bâtiment Starrett – Lehigh
Starrett-Lehigh 601 W26 jeh.jpg
Bâtiment Starrett – Lehigh vu de l'autre côté de la West Side Highway
Carte
informations générales
Style architectural Style international / Art Déco
Emplacement 601 West 26th Street
Manhattan , New York
États-Unis
Coordonnées 40°45′06″N 74°00′24″O / 40.75167°N 74.00667°O / 40.75167; -74.00667 Coordonnées: 40°45′06″N 74°00′24″O / 40.75167°N 74.00667°O / 40.75167; -74.00667
La construction a commencé 1930
Complété 1931
Rénové 1998
Coût 6 à 9 millions de dollars ( estimation )
Propriétaire RXR Immobilier
Hauteur 296 pieds (90 mètres)
Détails techniques
Nombre d'étages 19
Surface de plancher 2 300 000 pieds carrés (210 000 m 2 )
Conception et construction
Architecte(s) Cory et Cory
Développeur Starret Corporation
Site Internet
www .starrett-lehigh .com
Désigné 7 octobre 1986
Numéro de référence. 1295

Le Starrett–Lehigh Building est un immeuble de 19 étages situé au 601 West 26th Street , occupant tout le pâté de maisons entre la onzième avenue , la 26e rue, la douzième avenue et la 27e rue, dans le quartier Chelsea de Manhattan à New York . Il a été construit entre 1930 et 1931 par une coentreprise de la Starrett Corporation et du Lehigh Valley Railroad (LV) en tant que terminal de fret et entrepôt, remplaçant l'ancien terminal de fret du chemin de fer. La structure a été conçue par le cabinet Cory & Cory, avec Yasuo Matsui comme architecte associé et le cabinet Purdy & Henderson comme ingénieurs-conseils en structure. Le bâtiment Starrett – Lehigh est largement utilisé comme immeuble de bureaux depuis la fin des années 1990.

Une grande partie du bâtiment Starrett – Lehigh mesure 18 étages; la partie centrale mesure 19 étages, tandis que la partie la plus à l'ouest mesure neuf étages en raison de la géologie du site. Le bâtiment contient de grands retraits , des coins polygonaux et des bandes alternées de fenêtres à bandes d'acier, de briques et de grandes plaques de sol en béton. Il a 26 millions de pieds cubes (740 000 m 3 ) d'espace et 1,8 million de pieds carrés (170 000 m 2 ) de surface de plancher locative. Il y avait une gare de triage et des allées au rez-de-chaussée, ainsi que trois monte-charges qui transportaient les camions vers les baies de livraison aux niveaux supérieurs. Largement acclamé à son achèvement, le bâtiment Starrett – Lehigh a été exposé au Museum of Modern Art 1932 "Modern Architecture: International Exhibition" , et sa conception a été imitée par d'autres structures. Bien que l'extérieur reste intact, les voies ferrées ont été supprimées et de nombreuses anciennes zones de livraison de fret ont été converties en espaces d'agrément.

Un terminal de fret sur le site a été annoncé en 1928 et le LV a acquis les lots au début de 1930; la Starrett Corporation a loué les droits aériens du site plus tard cette année-là. Le bâtiment fut achevé en décembre 1931 et vendu à la LV l'année suivante suite au décès de William A. Starrett , patron de la Starrett Corporation. Le LV a vendu le bâtiment à Jacob Friedus en 1944 et les voies ferrées ont été supprimées au milieu du XXe siècle. L'occupation a culminé dans les années 1940 et au début des années 1950, lorsque 5 000 personnes travaillaient au bâtiment Starrett – Lehigh, mais la structure était vacante à 40% au début des années 1970. Harry Helmsley a acquis le bâtiment lors d'une vente aux enchères en 1974 et l'a possédé jusqu'à sa mort en 1997. Un syndicat d'investisseurs a acheté le bâtiment Starrett – Lehigh en 1998 et l'a rénové, attirant des sociétés point-com et plus tard des entreprises de mode . La structure a été revendue en 2011 à RXR Realty , qui a effectué d'autres rénovations à la fin des années 2010 et au début des années 2020.

Placer

Le bâtiment Starrett-Lehigh est situé au 601-625 West 26th Street dans le quartier Chelsea de Manhattan à New York . Il occupe un pâté de maisons complet délimité par la onzième avenue à l'est, la 26e rue au sud, la douzième avenue à l'ouest et la 27e rue au nord. Le site trapézoïdal couvre 124 100 pieds carrés (11 530 m 2 ) et mesure environ 652,25 pieds (199 m) de long au nord, 197,5 pieds (60 m) de long à l'est, 607 pieds (185 m) de long au sud et 202,65 pieds pieds (62 m) de long à l'ouest. Le bâtiment a été développé par la Starrett Corporation et le Lehigh Valley Railroad (LV), sur le site d'un ancien terminal de fret pour ce dernier.

Le bâtiment se dresse sur un terrain remblayé le long de la rive est de la rivière North (la partie la plus méridionale de la rivière Hudson ). Jusqu'au début du 19e siècle, le rivage était situé juste à l'ouest de l'actuelle Dixième Avenue , plus à l'est. Le quartier a été étendu à l'ouest jusqu'à la onzième avenue dans les années 1850 grâce à la remise en état des terres , mais il a fallu plusieurs décennies pour étendre la zone terrestre plus à l'ouest jusqu'à la douzième avenue. Les lots de terrain du pâté de maisons ont été aménagés pour la première fois en 1858, lorsque les archives indiquent qu'Isaac E. Smith et Ichabod T. Williams exploitaient des cours à bois sur le site. Le LV a loué tous les terrains du bloc en 1900 et a ouvert un terminal de fret par wagons complets sur le site vers 1905. Les wagons de la gare de triage du LV à Jersey City, New Jersey , sur la rive opposée de la rivière Hudson, ont été transportés à le terminal de Manhattan à l'aide de flotteurs de voitures .

Architecture

Le bâtiment Starrett – Lehigh a été conçu par les frères Walter et Russell Cory. Yasuo Matsui était l'architecte associé et la société Purdy & Henderson était les ingénieurs-conseils en structure. Le bâtiment présente de grands retraits , des coins polygonaux et des bandes alternées de fenêtres à bandes d'acier, de briques et de plaques de sol en béton. La conception mélange des éléments de l'architecture moderne européenne, qui utilisait des lignes horizontales pour l'accent, et de l'architecture industrielle américaine, qui était en grande partie utilitaire. Le design, non conventionnel pour les bâtiments industriels de son époque, a également été qualifié d' expressionniste .

Former

Le bâtiment Starrett – Lehigh compte jusqu'à 19 étages, à l'exclusion d'une mezzanine au-dessus du premier étage. Le Skyscraper Center et Emporis donnent la hauteur du bâtiment à 296 pieds (90 m), bien qu'une autre source publiée peu de temps après l'achèvement du bâtiment ait cité le bâtiment comme 263 pieds (80 m) de haut. Le bâtiment avait été conçu comme une structure de 15 étages, chaque étage couvrant l'ensemble du site. Lors de la construction, la géologie du site a forcé une modification de la disposition actuelle d'une section de 19 étages au milieu, flanquée d'une aile de 9 étages à l'ouest et d'une aile de 18 étages à l'est.

Les sept étages les plus bas remplissent tout le bloc. Les 8e et 9e étages ont la forme de doubles "H", avec deux retraits sur les élévations nord et sud de la façade . Ces reculs divisent le bâtiment en cinq sections d'ouest en est; les première, troisième et cinquième sections de l'ouest (respectivement les pavillons les plus à l'ouest, au centre et à l'est ) se projettent vers l'extérieur, tandis que les deux autres sections sont en retrait. Chaque section du bâtiment contient plusieurs retraits, à l'exception de la première section, qui mesure neuf étages et n'a aucun retrait. La troisième section, connue sous le nom de «section centrale des services publics», compte 19 étages avec deux étages mécaniques; l'élévation sud contient des retraits aux 10e, 13e et 16e étages, tandis que l'élévation nord contient un retrait uniquement au 10e étage. Les deuxième, quatrième et cinquième sections ont 18 étages et les élévations nord et sud contiennent des retraits aux 13e et 14e étages. L'élévation est de la cinquième section est également en retrait au-dessus du 14e étage.

Il y a des coins polygonaux le long de la majeure partie de la façade, qui forment des courbes en S où les sections en saillie et en retrait se rencontrent, à l'exception de certaines parties de la section centrale. Il y a aussi une terrasse sur le toit au 10e étage, au-dessus de la première section, qui couvre 10 000 pieds carrés (930 m 2 ) et fonctionne comme un salon des locataires. Il y a aussi un jardin sur le toit sur la terrasse. À partir de 2022, la terrasse sur le toit devait être repensée avec un aménagement paysager, des coins salons, une pergola , une fontaine, un jardin d'art et des parapets en verre.

Façade

Vue de la façade depuis le rez-de-chaussée. Au premier étage, en mezzanine et au deuxième étage, la façade est divisée verticalement en plusieurs baies par des piliers en brique. Au-dessus du deuxième étage, les fenêtres s'étendent sur la façade en rubans horizontaux continus.
La façade vue du rez-de-chaussée

Les élévations ouest et est de la façade sont chacune divisées verticalement en neuf travées . Sur l'élévation sud, la façade est divisée en 12 baies à l'ouest de la partie centrale et 11 baies à l'est de cette partie. La section centrale des services publics elle-même a six baies de large. Sur l'élévation nord, la façade est divisée en 12 travées de part et d'autre de la section centrale des services publics, qui est également large de six travées.

L'intérieur de la partie ouest du rez-de-chaussée est partiellement visible depuis la rue. Il y a une mezzanine au-dessus d'une partie du niveau du sol sur l'élévation sud, ainsi qu'au-dessus de l'intégralité de l'élévation nord. Généralement, les baies du premier étage, de la mezzanine et du deuxième étage sont divisées par des piliers verticaux en brique avec des bases en pierre. Au niveau du sol, chaque baie contient soit un quai de chargement, une porte roulante, des murs en parpaings ou en briques, des devantures de magasins, des persiennes ou des ouvertures pour véhicules. La mezzanine et le deuxième étage contiennent des fenêtres, séparées par les piliers. L'entrée principale se trouve sur la 26e rue, au centre de la section centrale des services publics. Les élévations ouest et est contiennent des rampes pour véhicules au niveau du sol; certaines des ouvertures au niveau du sol sur l'élévation ouest ont été murées, et l'élévation est contient également des devantures de magasins. Les élévations ouest et est contiennent des fenêtres à guillotine sur la mezzanine et le deuxième étage.

Sur toutes les élévations au-dessus du deuxième étage, la façade est généralement orientée horizontalement, avec des fenêtres s'étendant sur une grande partie de la façade. Les fenêtres des différents étages sont séparées par des panneaux d'allège en brique . Les fenêtres étaient inhabituellement grandes par rapport aux autres bâtiments industriels au moment de l'achèvement du bâtiment. Les dalles de plancher étaient en porte-à-faux derrière la façade, ce qui augmentait le risque que les fenêtres se brisent si de lourdes charges provoquaient le déplacement des dalles de plancher. En conséquence, les constructeurs ont installé des fenêtres personnalisées qui pouvaient se dilater et se contracter légèrement chaque fois que les dalles de plancher bougeaient. Le bâtiment contenait à l'origine 110 000 vitres, dont la plupart faisaient partie de fenêtres à guillotine à plusieurs carreaux . De nombreuses fenêtres d'origine ont été remplacées par des ouvertures de ventilation et des persiennes au fil des ans.

Contrairement au reste de la façade, l'élévation sud de la section centrale des services publics contient généralement des piliers verticaux en briques qui prolongent la hauteur de la façade. Les fenêtres de ces travées sont plus petites que dans le reste de la façade, et il y a des bandeaux horizontaux au-dessus du troisième étage. Les trois étages supérieurs de l'élévation nord de la section centrale ont également des piliers verticaux.

Caractéristiques

Le bâtiment Starrett – Lehigh occupe tout un pâté de maisons et était destiné à l'industrie ferroviaire. Il a 26 millions de pieds cubes (740 000 m 3 ) d'espace et 1,8 million de pieds carrés (170 000 m 2 ) de surface de plancher locative. Les services publics ont été regroupés dans un noyau mécanique au centre du bâtiment. Ce noyau mécanique a été construit en acier et a été achevé avant que la superstructure en béton des étages supérieurs ne soit terminée.

Zones de chargement de fret

Comme pour le bâtiment des magasins centraux de l'entrepôt terminal sur le bloc suivant au nord, les trains pourraient être exploités directement au rez-de-chaussée du bâtiment. Les flotteurs de voitures transportaient des wagons de chemin de fer à travers la rivière Hudson jusqu'au quai 66 sur le rivage de Manhattan. L'ensemble du rez-de-chaussée comprenait des voies d'évitement; installations de chargement et de déchargement pour camions; des zones d'entrepôt pour les installations de stockage, de reconditionnement, de redistribution et de fabrication ; et des zones pour exposer les marchandises. Les voies ferrées s'étendaient d'ouest en est à travers le rez-de-chaussée, qui contenait également des allées et des plates-formes . Le New York Herald Tribune a écrit en 1944 que le niveau du sol "était pratiquement une gare de triage de fret ferroviaire". Les colonnes des deux premiers étages sont espacées de manière irrégulière pour se coordonner avec les dispositions de la voie ferrée et pour permettre aux camions de livraison de manœuvrer plus facilement dans le bâtiment. Des poutres en I mesurant 7,5 pieds (2,3 m) de profondeur ont été installées pour soutenir les étages supérieurs. Ainsi, le deuxième étage n'occupe qu'une partie de son site. Les voies ferrées ont été supprimées au milieu du XXe siècle.

Des camions sont entrés dans le bâtiment de la 27e rue. Ils ont voyagé sous les voies ferrées et sont entrés dans une fosse à camions pouvant accueillir jusqu'à neuf camions, où un répartiteur a dirigé les conducteurs vers un monte-charge. À l'origine, le bâtiment disposait de trois monte-charges, qui transportaient les camions à un étage supérieur pour le chargement et le déchargement. Cela a éliminé la nécessité pour les camionneurs de tourner au ralenti sur le trottoir et de bloquer la circulation. Les ascenseurs eux-mêmes étaient connus sous le nom de "rues verticales", et l'utilisation des ascenseurs permettait au bâtiment de fonctionner comme si "chaque étage était un premier étage". Les camions ont quitté le bâtiment depuis la 26e rue, ce qui a éliminé le besoin de faire marche arrière hors du bâtiment. Le grand nombre d'élévateurs à camions et de quais de chargement était inhabituel parmi les terminaux de fret de New York; selon le New York Times , de telles fonctionnalités nécessitaient "de grands sites avec des conditions de qualité favorables". Au cours des années 2000, deux des trois ascenseurs pour camions ont été remplacés par des ascenseurs pour passagers, mais des locataires tels que Martha Stewart ont continué à utiliser le monte-charge restant.

Bureaux et commodités

Les étages les plus bas couvraient 124 000 pieds carrés (11 500 m 2 ) et mesuraient jusqu'à 652 pieds (199 m) de long. Les plafonds mesuraient 13 pieds 4 pouces (4,06 m) de haut, tandis que les centres de chaque colonne de support étaient espacés de 20 à 21 pieds (6,1 à 6,4 m). Les dalles de plancher en béton sont supportées par des colonnes en retrait de 8,75 pieds (3 m) de la façade; cela a permis aux architectes de placer des bandes horizontales continues de fenêtres sur la façade. Certains des plus grands locataires de l'immeuble ont aménagé leurs espaces avec des suites exécutives, décorées avec des matériaux tels que des boiseries. À la fin du 20e et au début du 21e siècle, le bâtiment avait attiré de nombreux locataires de bureaux, dont certains ont repensé leurs espaces en utilisant des répliques ou des recréations des matériaux d'origine du bâtiment.

Lorsque le bâtiment a ouvert ses portes, il contenait une station-service et un atelier de réparation automobile , un kiosque à journaux, un salon de coiffure, une clinique, des cafétérias, des bureaux exécutifs et d'autres commodités. William A. Starrett de Starrett Brothers pensait qu'en fournissant de telles commodités, le bâtiment Starrett – Lehigh serait «le précurseur de ce que nous croyons en toute confiance sera la solution métropolitaine, non seulement à New York, mais dans d'autres grandes villes. Vers 2000, le hall a été repensé et Maria Hellerstein et Nikolai Katz ont créé un mur de verre gravé pour le hall mesurant 50 pieds sur 17 (15,2 sur 5,2 m). Un local à vélos de 1 800 pieds carrés (170 m 2 ) a également été créé au sous-sol, pouvant accueillir 150 vélos. Au début des années 2020, certaines des baies pour camions des étages supérieurs avaient été réaménagées avec des équipements tels qu'une salle de billard , des machines de golf intérieures et un terrain de jeu de palets .

Histoire

Le LV était l'un des nombreux chemins de fer de fret qui opéraient dans le port de New York et du New Jersey ; ces chemins de fer transportaient environ les deux tiers du tonnage de fret du port au début du XXe siècle. Presque tous les chemins de fer de fret de la région se terminaient dans le New Jersey, sur la rive ouest de la rivière Hudson, et des barges étaient utilisées pour transporter des marchandises jusqu'à Manhattan, sur la rive est. Parmi ceux-ci figuraient le LV, qui utilisait des flotteurs de voitures pour transporter des marchandises de son terminal du New Jersey à un quai sur la 27e rue. Au début du 20e siècle, les barges ne pouvaient pas gérer suffisamment la quantité de trafic de marchandises voyageant entre New York et le New Jersey. Simultanément, Manhattan était devenue ce que le New York Times décrivait comme un "grand centre industriel".

Pour répondre à la forte demande de fret et industrielle, plusieurs chemins de fer avaient construit des terminaux de fret ferroviaire du côté Manhattan de la rivière Hudson, et de nombreux terminaux de fret et entrepôts ont été construits dans la partie ouest de Chelsea à la fin du 19e siècle. Le premier d'entre eux était les magasins centraux, construits immédiatement au nord du site de Starrett-Lehigh en 1891. Il a été suivi en 1900 par le terminal du LV entre les 26e et 27e rues, ainsi que le terminal du Baltimore and Ohio Railroad immédiatement . au sud, achevé au début des années 1910. Au début du 20e siècle, le West Side de Manhattan était fortement encombré en raison de l'enchevêtrement des trains de passagers et de marchandises au niveau de la rue sur la West Side Line , du déchargement des marchandises depuis les quais très fréquentés de la rivière Hudson et du manque d' entrepôts appropriés . Les opérations de fret à l'extrême ouest de Manhattan ont été améliorées lorsque la West Side Freight Line surélevée et la West Side Elevated Highway ont été construites dans les années 1930, remplaçant un chemin de fer et une chaussée au niveau de la surface.

Développement

Une photo en noir et blanc du bâtiment Starrett-Lehigh, prise par la photographe Berenice Abbott en 1936, vue de la 27e rue et de la onzième avenue
Photo du bâtiment par Berenice Abbott , prise en 1936

L'ingénieur industriel R. Wilbur Tietjen a acquis le pâté de maisons occupé par le terminal de fret de LV en janvier 1928. Il prévoyait de construire un entrepôt de 12 étages sur le site de 3 acres (1,2 ha), qui mesurait 630 pieds sur 197 pieds (192 pieds sur 60 m) à travers. La Treizième Avenue et la West Twenty-sixth Street Corporation ont acquis le pâté de maisons en avril et ont embauché la George A. Fuller Company comme entrepreneur principal. Le LV a annoncé en avril 1929 qu'il occuperait le nouvel entrepôt, qui coûterait 10 millions de dollars et devait s'appeler le Lehigh Valley Terminal Warehouse. Le chemin de fer avait déjà loué le rez-de-chaussée de l'installation, qui devait inclure un espace pour 54 wagons de chemin de fer; 72 quais de chargement de véhicules ; et une allée reliant les onzième et douzième avenues. Le reste du bâtiment comprendrait 1 314 600 pieds carrés (122 130 m 2 ) de bureaux. En plus de la société Fuller, le cabinet d'architecture Wescott & Mapes et l'ingénieur en construction Alexander D. Stark auraient été impliqués dans le projet.

Le LV a acheté le site en mars 1930. En juin, la société de construction Starrett Brothers et Eken ont loué les droits aériens sur la gare de fret au sol du LV à la filiale de LV Pioneer Real Estate Company pendant 99 ans. Starrett Brothers prévoyait d'ériger le bâtiment Starrett – Lehigh , le plus grand terminal-entrepôt de fret intégré au monde, sur le site pour 7 millions de dollars. Le bâtiment de 15 étages devait contenir environ 1 750 000 pieds carrés (163 000 m 2 ; 40 acres ; 16,3 ha) d'espace au-dessus des voies existantes du LV, ainsi que des ascenseurs à camions de 10 pieds sur 30 pieds (3,0 sur 9,1 m) desservant chaque étage. Starrett Brothers construirait le bâtiment, tandis que Russell G. Cory avait été embauché pour concevoir l'édifice, qui devait contenir une façade en grande partie en verre. Le LV a conservé la propriété du rez-de-chaussée et Gimbel Brothers avait déjà accepté de louer 350 000 pieds carrés (33 000 m 2 ) aux étages supérieurs. Le terminal était l'un des trois principaux terminaux de fret en cours de développement sur le côté ouest au début des années 1930, avec le Port Authority Building et le St. John's Terminal .

Le LV a soumis des plans au Département des bâtiments de la ville de New York pour un édifice de 18 étages en juillet 1930, date à laquelle des fouilles sur le site étaient en cours. La Title Guarantee and Trust Company a accordé un prêt de 4,5 millions de dollars sur quatre ans au bâtiment Starrett – Lehigh en juin 1931. Malgré un incendie au 18e étage à la fin de ce mois, qui a causé des dommages estimés à 150 000 $, l'acier du bâtiment le cadre a été complété le 4 juillet 1931. Le colonel William A. Starrett , chef des Starrett Brothers, a déclaré à l'époque que l'achèvement du bâtiment Starrett – Lehigh et d'autres terminaux de fret du côté ouest réduirait la congestion du fret et transformerait le côté ouest de Manhattan. en pôle industriel. Le coût de la construction a augmenté de façon inattendue en raison des difficultés d'érection des fondations, ce qui avait obligé les architectes à modifier leurs plans pour un bâtiment de 18 étages. Le coût final a été estimé entre 6,37 millions de dollars et 10 millions de dollars.

Usage industriel

Ouverture et premières années

Vue du bâtiment Starrett-Lehigh vu du parc de la rivière Hudson à l'ouest. Le bâtiment a une façade en brique avec de grandes baies vitrées.
Vue du bâtiment depuis le parc de la rivière Hudson

Le bâtiment a été pratiquement achevé le 1er octobre 1931 et des membres du groupe civique local 23rd Street Association ont visité l'édifice le mois suivant. La structure a officiellement ouvert ses portes au cours de la première semaine de décembre 1931. La société Harrison S. Coburn a été engagée pour louer l'espace dans le bâtiment Starrett – Lehigh nouvellement achevé. Les premiers locataires comprenaient la société de camionnage WC Mulligan & Co., la société de gros Lamont, Corliss & Co. et les représentants commerciaux William Iselin & Co., la Westminster Tire Company, les Gimbel Brothers et divers distributeurs de produits alimentaires et de vin. De plus, l'architecte R. Buckminster Fuller habitait les étages supérieurs du bâtiment. Après la mort de William A. Starrett en mars 1932, le LV a acheté le bâtiment en juin, en assumant l'hypothèque de 4,5 millions de dollars. Cela a permis au LV de conserver le terrain tout en continuant à tirer des revenus des locataires. Le chemin de fer avait acheté le bâtiment Starrett – Lehigh à prix réduit; bien que le bâtiment ait été évalué à 8 millions de dollars, le chemin de fer n'avait pris en charge que l'hypothèque sans verser d'argent comptant.

Le bâtiment n'a pas été immédiatement un succès financier pour plusieurs raisons, notamment la baisse de la demande d'espace d'entreposage pendant la Grande Dépression ; le coût élevé de la construction; et la concurrence directe du bâtiment de l'autorité portuaire, qui a loué des espaces à des tarifs inférieurs. La construction de passages fixes sur la rivière Hudson, à savoir le tunnel Holland , le tunnel Lincoln et le pont George Washington , a également contribué à réduire la demande pour le bâtiment Starrett-Lehigh, qui reposait principalement sur les activités des flotteurs de voitures. La société Starrett avait prévu de construire une installation similaire sur la rivière Passaic à Newark, New Jersey , mais a annulé le plan après l'achèvement du bâtiment Starrett – Lehigh. Le LV a enregistré une perte nette d'environ 560 000 $ sur le bâtiment en 1933, 1934 et les quatre premiers mois de 1935. Lors d'une audience en juillet 1935, des responsables de l'Interstate Commerce Commission ont affirmé que le LV contribuait à la non-rentabilité du bâtiment en donnant à certaines entreprises jusqu'à un an de loyer gratuit. À l'époque, le bâtiment était occupé à environ 55 %, avec 90 locataires. Le bâtiment Starrett-Lehigh n'a atteint sa pleine occupation qu'en 1943.

Propriété de Friedus

Le Lehigh Valley Railroad s'est dissocié du bâtiment Starrett – Lehigh en 1944. En novembre, Jacob Friedus a acheté le bâtiment Starrett – Lehigh et le bâtiment Lehigh – Bronx au LV et a assumé une hypothèque de 3,7 millions de dollars qui avait été placée sur les deux structures. L'évaluation combinée des bâtiments s'élevait à plus de 7 millions de dollars à l'époque. Friedus et ses partenaires ont obtenu une hypothèque de 3,75 millions de dollars pour le bâtiment en juillet 1945, et Harry Helmsley a commencé à gérer le bâtiment en 1946. Plusieurs journaux ont décrit Friedus en détail après son achat du bâtiment Starrett – Lehigh; la grande couverture médiatique a incité l' Internal Revenue Service à enquêter sur lui, et l'IRS a poursuivi Friedus en 1949 pour évasion fiscale .

L'occupation a culminé dans les années 1940 et au début des années 1950, lorsque plus de 5 000 personnes travaillaient dans le bâtiment. De nombreuses entreprises ayant des bureaux dans le bâtiment étaient des imprimeurs. Après la Seconde Guerre mondiale, le trafic des trains de marchandises aux États-Unis a diminué en raison de la popularité croissante du camionnage de marchandises. Environ la moitié de l'étage au sol a été convertie en bureaux et entrepôts vers 1958, et les voies ferrées ont été supprimées en 1956 ou 1966. Au cours des années 1960, plus d'une douzaine d'entreprises de vêtements de sport ont loué des espaces dans le bâtiment, y compris une filiale de Genesco . Le bâtiment a également attiré des entreprises telles que la division des magazines de Hearst Communications et Ilford Photo au cours de cette décennie.

Friedus a refinancé le bâtiment Starrett – Lehigh en 1968, en contractant une première hypothèque de 9,8 millions de dollars et une deuxième hypothèque de 1,2 million de dollars auprès de la New York Bank for Savings . Il a reçu une troisième hypothèque de 1,3 million de dollars en 1973, date à laquelle seulement environ 2 000 personnes ont continué à travailler au Starrett – Lehigh Building, au milieu d'une baisse de la demande de lofts à Manhattan. À l'époque, 40 % du bâtiment était vacant, un peu plus que le taux d'inoccupation de 30 à 35 % dans les 4 200 lofts de Manhattan. Friedus étant incapable de rembourser les hypothèques et les prêts du bâtiment Starrett – Lehigh, le bâtiment a été placé sous séquestre en mai 1973.

Propriété Helmsley

Vue de plusieurs bâtiments entre les 26e et 29e rues à Chelsea, Manhattan, vue de la High Line. Le bâtiment Starrett-Lehigh, à l'arrière-plan, a une façade en brique avec de grandes baies vitrées horizontales.
Le bâtiment Starrett – Lehigh vu de la High Line

Le bâtiment Starrett – Lehigh a été vendu lors d'une vente aux enchères de forclusion en août 1974 à Harry B. Helmsley. Il avait offert 2,21 millions de dollars, battant la société qui avait saisi l'immeuble de 10 000 dollars. Helmsley voulait rénover la structure "pour en faire à nouveau une usine de fabrication et d'entrepôt de première classe". Sa société Helmsley-Spear a repris le bâtiment, qui à la fin de 1975 avait un taux d'inoccupation de 42 %. Le maire Abraham Beame a proposé que l'espace vacant soit loué à des fabricants de vêtements, mais de nombreuses entreprises de vêtements étaient réticentes à déménager, car la structure était loin du Garment District de Manhattan . À la fin de la décennie, le taux d'inoccupation était tombé à 20 % et la plupart des locataires utilisaient le bâtiment comme entrepôt. Le bâtiment Starrett – Lehigh a été entièrement occupé au début des années 1980. Cependant, certains locataires se sont plaints que le bâtiment avait été autorisé à se détériorer, avec des fenêtres brisées, des trous dans les murs et des fuites de tuyaux, et que Helmsley-Spear n'avait rien fait pour résoudre ces problèmes. Un agent de gestion du bâtiment a rappelé la propriété de Helmsley: "Appeler ce bâtiment géré serait une énorme exagération."

Plusieurs grands locataires avaient fait faillite au cours de la récession du début des années 1990 , tandis que d'autres locataires (principalement dans l'industrie de l'imprimerie) avaient été désavantagés par la popularité croissante des ordinateurs et des photocopieurs. La structure était l'un des plus grands bâtiments de fabrication de New York à la fin des années 1980, date à laquelle West Chelsea était l'un des rares quartiers restants de New York avec à la fois une fabrication légère et une population dense. Le bâtiment était vide de 30 à 40 % au début des années 1990. Helmsley-Spear louait de l'espace à 6 $ le pied carré (65 $/m 2 ), ce qui était plus élevé que les entrepôts comparables du New Jersey, mais beaucoup plus bas qu'au 111 Eighth Avenue. La structure était principalement utilisée comme entrepôt, mais Motorola exploitait un atelier de réparation d'appareils au rez-de-chaussée. De plus, le bâtiment Starrett – Lehigh était physiquement délabré et son emplacement loin des stations de métro de New York et du bus M23 le rendait peu attrayant pour les locataires de bureaux. Le bâtiment a continué à attirer principalement des locataires industriels au début des années 1990, mais perdait des millions de dollars par an.

Au milieu de la décennie, des galeries d'art et d'autres compagnies d'art avaient commencé à s'installer dans le bâtiment, qui faisait désormais partie d'une «enclave artistique» croissante à Chelsea. Les 12e et 14e étages sont divisés en espaces de 4 000 à 25 000 pieds carrés (370 à 2 320 m 2 ), qui sont loués à des galeries d'art. Toujours au milieu des années 1990, plusieurs détaillants à grande surface envisageaient d'ouvrir des magasins dans le bâtiment Starrett – Lehigh. Les loyers sont demeurés bas, s'établissant en moyenne à 9 $ le pied carré (97 $/m 2 ). Un locataire à l'époque a caractérisé le bâtiment comme ayant des "bidonvilles virtuels" avec des dizaines de squatters . Après la mort de Harry Helmsley en 1997, sa veuve Leona Helmsley a annoncé qu'elle vendrait la quasi-totalité de ses bâtiments.

Transformation en immeuble de bureaux

Vente et rénovation

Un groupe d'investisseurs a offert 152 millions de dollars pour le bâtiment lors d'une vente aux enchères en juin 1998. Les nouveaux propriétaires comprenaient Mark Karasick, ainsi que David Werner et First Boston . Les propriétaires ont embauché Harry Skydell pour rénover le bâtiment et le commercialiser auprès des entreprises de médias; ils avaient l'intention de relouer l'espace de l'immeuble à 18 $ le pied carré (190 $/m 2 ). Le groupe a annoncé des plans pour quatre nouveaux ascenseurs de passagers pour compléter les quatre ascenseurs existants. De plus, Ludwig Michael Goldsmith a redessiné la façade du hall ; un mur de verre gravé a été installé dans le hall ; et les propriétaires ont ajouté neuf unités de refroidissement sur le toit et des persiennes de ventilation. Pour attirer les locataires, les propriétaires ont également ajouté une aire de restauration au rez-de-chaussée et expulsé un restaurant sur la 12e avenue pour faire place à un restaurant haut de gamme. Les nouveaux propriétaires louaient l'espace entre 25 $ et 30 $ le pied carré (270 $ à 320 $/m 2 ), et les loyers dans les environs immédiats dépassaient souvent les 40 $ le pied carré (430 $/m 2 ). L'édifice a été annoncé comme le "Centre Starrett-Lehigh pour les arts créatifs, les médias et la technologie".

Les entreprises de médias et les galeries d'art ont commencé à remplacer les locataires industriels, et de nombreux studios de photographie, qui avaient emménagé dans le bâtiment au milieu des années 1990, ont été expulsés. En 1999, les propriétaires avaient loué 500 000 pieds carrés (46 000 m 2 ) et étaient en train de louer 500 000 pieds carrés supplémentaires. Soixante-dix pour cent du bâtiment étaient loués à l'époque, et un tiers des locataires étaient des sociétés Internet , telles que Martha Stewart Living Omnimedia . Parmi les autres locataires figuraient le studio de photographie Day for Night, dont la présence "a contribué à mettre Starrett-Lehigh sur la carte de la mode" selon le New York Times ; ainsi qu'une pépinière d'entreprises . À mesure que la demande d'espaces de bureaux augmentait, les propriétaires ont déménagé ou racheté les baux de nombreux petits locataires, permettant aux plus grands locataires de louer de grandes quantités d'espace. Les propriétaires avaient dépensé plus de 22 millions de dollars en rénovations en 2001. Les propriétaires ont refinancé le bâtiment à la fin de 2001 avec un prêt de 208 millions de dollars de Wachovia .

Au début des années 2000, les locataires avaient exprimé leur mécontentement face à l'état délabré de l'immeuble et à l'absence d'une station de métro à proximité. Les locataires de l'immeuble devaient attendre jusqu'à 50 minutes pour attraper l'un des quatre ascenseurs, qui étaient souvent remplis à pleine capacité. Les locataires se sont également plaints du chauffage et de l'électricité intermittents; infestations de cafards; alarmes incendie manquantes ; et les émissions de diesel créées par les groupes électrogènes portables. Lorsque la bulle Internet a éclaté au début des années 2000, de nombreux locataires Internet ont déménagé. La plupart des bureaux vacants avaient été loués en tant qu'espaces non meublés, et de nombreux locataires n'avaient jamais meublé leurs bureaux avant le crash des dot-com. Après les attentats du 11 septembre , les entreprises ont déménagé du World Trade Center détruit vers des immeubles avec des bureaux meublés, et le bâtiment Starrett-Lehigh n'a gagné que deux grands locataires du World Trade Center : Zurich North America (qui a rapidement déménagé) et les États-Unis . Service des douanes . De nombreuses entreprises à la recherche d'espace bon marché s'étaient relocalisées à proximité du métro.

Un quart du bâtiment, 560 000 pieds carrés (52 000 m 2 ), était vacant en 2003; un courtier a déclaré que le bâtiment avait des "problèmes de sécurité" car il se trouvait à plusieurs pâtés de maisons de la station de métro la plus proche. Les grands espaces vacants ont commencé à attirer des entreprises de mode au milieu des années 2000, telles que Club Monaco , Hugo Boss , Tommy Hilfiger , Comme des Garçons et Carolina Herrera . Gramercy Capital a également placé un prêt mezzanine de 38,7 millions de dollars sur le bâtiment, et SL Green Realty a repris le prêt mezzanine en 2010.

Propriété de RXR

Le bâtiment Starrett – Lehigh vu de la rivière Hudson. Un bateau rouge est amarré à un quai au premier plan.
Le bâtiment vu de la rivière Hudson

En avril 2011, une coentreprise entre Mark Karasick et la société Shorenstein Properties de Douglas W. Shorenstein a accepté de vendre le bâtiment Starrett – Lehigh à RXR Realty de Scott Rechler pour 900 millions de dollars. À l'époque, les locataires de l'immeuble comprenaient Martha Stewart Living Omnimedia, l'agence de publicité McGarryBowen et plusieurs entreprises de mode ; Nicolai Ouroussoff du Times a déclaré que le bâtiment était "maintenant principalement des bureaux pour les architectes, les studios photo et Martha Stewart". En partie à cause du développement du parc High Line à proximité , une grande variété de locataires résidentiels et commerciaux avaient commencé à s'installer dans la région et, à ce titre, RXR souhaitait attirer davantage de locataires de commerces de détail et de bureaux. La vente a été finalisée en août 2011 pour 920 millions de dollars. Scott Rechler de RXR a annoncé son intention de dépenser 50 millions de dollars pour la rénovation du hall, car il pensait que la prochaine extension du métro 7 vers 34th Street – Hudson Yards augmenterait l'attrait de la zone.

Au début de 2012, plusieurs locataires importants avaient agrandi leur espace de bureaux; Dentsu International s'était étendu à 170 000 pieds carrés (16 000 m 2 ), tandis que Tommy Hilfiger avait atteint 350 000 pieds carrés (33 000 m 2 ). RXR a également loué l'espace de l'immeuble jusqu'à 60 $ le pied carré (650 $/m 2 ). Un vice-président de la société a déclaré: "Il y avait des locataires qui bénéficiaient d'un loyer bien inférieur à ce que le marché supporte actuellement." RXR a remplacé les systèmes mécaniques et de nombreuses fenêtres au cours des années 2010. En raison d'une pénurie de restaurants dans la région, en 2012, RXR a commencé à exploiter une « aire de restauration pour camions » pour les employés et les visiteurs des étages supérieurs pendant les jours de semaine. Le bâtiment était presque entièrement occupé au milieu des années 2010; jusqu'à la fin de la décennie, de nombreux locataires étaient des entreprises de mode. RXR a vendu une participation de 50% dans le bâtiment Starrett – Lehigh et cinq autres propriétés à Blackstone Inc. au début de 2015; la vente a évalué ces structures à 4 milliards de dollars. Les propriétaires ont également dépensé 23 millions de dollars pour remplacer les fenêtres du bâtiment par des unités plus économes en énergie, pour lesquelles le bâtiment a reçu le prix Lucy G. Moses Preservation du New York Landmarks Conservancy en 2019.

RXR a refinancé le bâtiment en septembre 2018 avec un prêt de 900 millions de dollars émis par Morgan Stanley et la New York Community Bank . La même année, RXR engage la firme ICRAVE pour concevoir 43 000 pieds carrés (4 000 m 2 ) d'espace d'exposition dans le bâtiment, dont une salle de restauration de 11 000 pieds carrés (1 000 m 2 ). Le projet consistait à ajouter 18 000 pieds carrés (1 700 m 2 ) d'espace de vente au détail et 6 000 pieds carrés (560 m 2 ) d'espace événementiel. La salle de restauration a été louée en 2020 à la société 16 "on Center de Chicago, et RXR a loué l'une des vitrines au chef Marcus Samuelsson en 2021. RXR a embauché Studio Architecture en 2021 pour repenser le bâtiment en un " campus vertical "; le travail , qui devrait être achevé en 2023, comprenait la conversion de certaines des baies de camions en zones d'agrément. En août 2022, la Commission de préservation des monuments de la ville de New York (LPC) a approuvé le plan de RXR de construire un jardin sur le toit au-dessus du dixième étage, qui sera conçu par HLW International et Studios Architecture La halle alimentaire du bâtiment, Olly Olly Market, a ouvert ses portes en octobre 2022 avec 11 stands de nourriture.

Locataires notables

En 2022, les locataires de l'immeuble comprenaient:

Impact

Réception critique

Lorsque le bâtiment a été achevé, le New York Times a caractérisé la structure comme étant "de style moderne, avec une quantité inhabituelle de l'espace mural habituel occupé par les fenêtres". De même, le Real Estate Record and Guide l'a décrit comme "une structure qui, d'un point de vue technique et architectural, est aussi inhabituelle que frappante". En 1931, Lewis Mumford écrivait dans The New Yorker que "le contraste entre les longues bandes continues de briques rouges et les fenêtres à cadre vert, avec des reflets ou des profondeurs de saphir, est une utilisation de la couleur aussi saine que l'on peut voir sur la ville " ; il ne s'oppose qu'à la présence des châteaux d'eau et de la travée centrale.

Le bâtiment a continué à recevoir des commentaires au cours des années suivantes. Le New York Times a décrit le bâtiment en 1987 comme "un classique de l'architecture industrielle Art déco gainé de rubans dramatiques de verre, de béton et de brique". Christopher Gray du même article a qualifié le bâtiment Starrett – Lehigh de «plat principal flashy» par rapport à «l'apéritif chastement élégant» du terminal B&O au sud. John Freeman Gill du Times a écrit en 2022 que le bâtiment était "salué comme un chef-d'œuvre du modernisme industriel, un triomphe à la fois de l'ingénierie et de l'esthétique architecturale de style international" une fois achevé. Tous les commentaires n'étaient pas positifs; un journaliste du magazine Interior Design a écrit en 2000 que les systèmes mécaniques inadéquats du bâtiment, les ascenseurs délabrés, l'emplacement éloigné et la conception interne "représentent l'échec de l'imagination des concepteurs cherchant à créer un environnement progressiste approprié pour leurs nouveaux clients high-tech du 21e siècle ".

Récompenses et influences

Le bâtiment Starrett – Lehigh a reçu un prix du mérite de la 23rd Street Association lorsqu'il a été achevé. Le bâtiment a été exposé dans l'exposition "Modern Architecture: International Exhibition" de Henry-Russell Hitchcock et Philip Johnson au Museum of Modern Art en 1932; c'était l'un des dix bâtiments de New York, et l'un des six non conçus par un grand cabinet d'architectes, à apparaître au salon. Comparé au bâtiment McGraw-Hill sur la 42e rue, Hitchcock et Johnson ont décrit le bâtiment Starrett – Lehigh comme "un exemple plus radical de la même tendance [de l'accent horizontal], mais il était moins conscient esthétiquement". Le Skyscraper Museum a présenté le bâtiment dans une exposition de 2011 sur les structures industrielles du XXe siècle. Selon Nicolai Ouroussoff, l'exposition montrait que le bâtiment Starrett – Lehigh était un "exemple éblouissant d'usine urbaine".

Un écrivain du Times a déclaré que la conception du Starrett – Lehigh Building était "une inspiration évidente pour le Johnson Wax Building de Frank Lloyd Wright ", achevé en 1936. À la fin du 20e et au début du 21e siècle, l'architecture du Starrett – Lehigh Building a également inspiré cela. du Lipstick Building , un immeuble de bureaux à Midtown Manhattan ; le Bromley, une tour d'appartements dans l' Upper West Side ; et 495 West Street, un condominium résidentiel dans le West Village . Les coins du bâtiment ont également été copiés dans la conception de Zaha Hadid du 520 West 28th Street , un immeuble résidentiel à proximité construit dans les années 2010.

Le LPC avait envisagé de désigner le bâtiment Starrett – Lehigh comme monument de la ville en 1982, et le LPC a déclaré la structure monument de New York en 1986. En outre, le bâtiment fait partie du quartier historique de West Chelsea , désigné par le LPC en 2008.

Voir également

Les références

Notes d'explication

Citations

Sources

Liens externes