L'Enfant Plaza - L'Enfant Plaza
L'Enfant Plaza est un complexe de quatre bâtiments commerciaux regroupés autour d'une grande place dans la section sud - ouest de Washington, DC , États-Unis. Juste en dessous de la place et des bâtiments se trouve le centre commercial "La Promenade" . La place est située au sud de Independence Avenue SW entre la 12e et la 9e rue SW (la 9e rue passe en fait sous les centres des bâtiments du côté le plus à l'est de la place). Il a été construit perpendiculairement à la promenade de L'Enfant, une rue nord-sud et une esplanade piétonne dont une partie se trouve directement au-dessus de la 10e rue SW. La place porte le nom de Pierre (Peter) Charles L'Enfant , l'architecte et urbaniste qui a d'abord conçu un tracé de rue pour la capitale (voir le plan de l'Enfant ). Il a été inauguré en 1968 après l'achèvement des bâtiments nord et sud.
Planification
L'Enfant Plaza faisait partie du projet de rénovation urbaine du sud-ouest de DC , l'un des premiers projets de rénovation urbaine aux États-Unis, et le premier de ce type à DC.L'expansion rapide de la population de Washington, DC, pendant la Seconde Guerre mondiale, a conduit à construction d'immeubles de bureaux et de lotissements de banlieue. Mais avec les agences fédérales (qui étaient les plus grands employeurs de la région) limitées au centre-ville, un mouvement a commencé après la guerre pour réaménager les quartiers d'habitation unifamiliaux plus anciens et plus délabrés de Washington afin de fournir des logements modernes à haute densité aux travailleurs. En 1946, le Congrès des États-Unis a adopté le District of Columbia Redevelopment Act, qui a créé la District of Columbia Redevelopment Land Agency (RLA) et a donné le pouvoir légal de défricher des terres et des fonds pour stimuler le réaménagement de la capitale. Le Congrès a également donné à la Commission de planification de la capitale nationale (CNPC) le pouvoir de désigner les terrains qui seraient réaménagés et comment. Cependant, la RLA n'a pas été financée avant l'adoption de la loi sur le logement de 1949 .
Une étude réalisée en 1950 par le CNPC a révélé que le petit quartier sud-ouest de la ville souffrait de fortes concentrations de bâtiments anciens et mal entretenus, de surpeuplement et de menaces pour la santé publique (comme le manque d'eau courante à l'intérieur, les systèmes d'égouts, l'électricité, le chauffage central, et toilettes intérieures). Les visions concurrentes pour le réaménagement allaient de la rénovation au nivellement en gros des quartiers, mais ce dernier point de vue prévalait comme étant plus susceptible de se qualifier pour un financement fédéral. La démolition a fait face à presque toutes les structures dans le sud-ouest de Washington et devait commencer en 1950, mais des défis juridiques ont conduit à un rasage au coup par coup de la zone jusqu'au milieu des années 1950. La plupart des habitations du sud-ouest de DC étaient des maisons en rangée de style victorien . Les familles pauvres et de classe moyenne afro-américaines et immigrées d'Europe centrale et orientale vivant dans la région ont été forcées de quitter leurs maisons en utilisant un domaine éminent , ne recevant qu'une fraction de la valeur de leurs maisons en compensation. En 1954, Southwest DC comptait environ 3 900 bâtiments abritant 4 500 familles. Environ 60 pour cent des résidents étaient afro-américains et le reste caucasien. Seulement 20 pour cent des résidents possédaient leur propre maison et 72 pour cent des bâtiments étaient classés comme non conformes. La zone qui est devenue L'Enfant Plaza était principalement constituée de maisons de ville victoriennes, bien qu'un abattoir à volets se trouve également dans la région.
Nouveau plan
La RLA a été la première à proposer une grande place le long de la 10e rue NW. Il a chargé les architectes Robert Justement et Chloethiel Woodard Smith de concevoir un plan directeur du site pour le sud-ouest de DC. Le plan Justement-Smith, publié en 1952, appelait à un dégagement général de la zone. Notamment, le plan Justement-Smith proposait également de construire une esplanade au-dessus de la 10e rue SW (pour lui permettre de passer au-dessus des voies ferrées et de l' autoroute sud-ouest-sud-est alors en construction ) qui se connecterait avec Maine Avenue SW. La RLA a déclaré plus tard qu'elle avait étudié l'installation du centre commercial de la 5e à la 12e rue, mais que la 10e rue était le seul endroit économique. Les parcs bordaient l'esplanade à l'est et à l'ouest, dans le but de fournir une vue dégagée sur le siège de la Smithsonian Institution et le National Mall . En novembre 1952, le CNPC publia un rapport appuyant largement le plan Justement-Smith (bien que mettant l'accent sur la construction de maisons en rangée de faible hauteur plutôt que sur une «forêt» d'immeubles d'appartements de grande hauteur). Le rapport du CNPC a également approuvé le plan de construction d'une esplanade au-dessus de la 10e rue SW, bien qu'il ait noté qu'il y avait des obstacles géographiques importants au plan. En 1953, la RLA a demandé aux développeurs de soumettre des plans basés sur le rapport de compromis du CNPC de novembre 1952.
Appellation
"L'Enfant Plaza" était le nom proposé par le promoteur new-yorkais William Zeckendorf en février 1954 comme titre d'un centre culturel de 20 acres (8,1 ha) dans un développement de 330 acres (130 ha) qui engloberait presque complètement tous de Southwest DC (une zone désignée comme «Projet C»). Tel que prévu à l'origine, un rond-point serait construit sur Independence Avenue SW en face du Smithsonian Castle . Un centre commercial piétonnier de 400 pieds (120 m) de largeur, bordé de gazon, a remplacé 10th Street SW. Une salle de concert, un centre de congrès et un opéra bordaient le centre commercial piétonnier, qui serait construit sur les voies ferrées et Southeast Freeway et se connecterait avec le front de mer de la rivière Potomac. Le plan prévoyait que tous les bâtiments existants dans la zone de 20 acres soient rasés. Zeckendorf et la RLA ont signé un "protocole d'accord" verrouillant la plupart des aspects majeurs du plan de Zeckendorf pour permettre une étude plus approfondie du site et la conception architecturale d'avancer. En octobre de la même année, Zeckendorf avait accepté d'ajouter des immeubles de bureaux gouvernementaux au centre commercial piétonnier prévu. Le développeur a déclaré qu'il avait déjà dépensé 450 000 dollars en études et prévoyait de dépenser 500 000 dollars supplémentaires pour élaborer un plan détaillé. En décembre, Zeckendorf a demandé au CNPC et à la RLA d'approuver officiellement son plan pour un centre commercial 10th Street SW, et a proposé que le gouvernement fédéral construise un "12th Street Bridge" sur la rivière Potomac pour aider à réduire les flux de trafic le long de son centre commercial, qui est désormais incorporé une chaussée. En février 1955, cependant, le CNPC proposa de déplacer le «centre commercial culturel» prévu sur la 9e rue SW et de conserver la 10e rue comme artère principale pour la circulation venant du pont de la 14e rue . John Remon, président de la RLA et vice-président du CNPC, a vivement critiqué le plan (qui proposait également de déplacer les voies ferrées) comme étant beaucoup trop coûteux. Les responsables de DC ont alors proposé de transformer la 12e rue en une voie à sens unique en direction sud, la 9e rue en une voie à sens unique en direction du nord, et de construire une nouvelle travée du pont de la 14e rue pour accueillir les flux de trafic. Dans un compromis, Zeckendorf a accepté de revoir ses plans pour voir si un ou plusieurs des plans de route proposés pourraient être adaptés dans le cadre de son plan de réaménagement du site proposé. Le conflit de la route et du pont a menacé de provoquer l'échec de tout l'effort de réaménagement.
Mais en avril 1955, les responsables des autoroutes de DC ont proposé un compromis: ils ont accepté de "finalement" construire un nouveau pont majeur à Roaches Run en échange de l'approbation par le CNPC des plans préliminaires existants proposés par Zeckendorf. En outre, le National Park Service (les responsables du NPS_ ont accepté d'autoriser l'utilisation d'une partie de Independence Avenue SW (entre le Lincoln Memorial et le Tidal Basin ) et de l' Ohio Drive SW pour une partie de l' Inner Loop Freeway proposé, deux objectifs recherchés depuis longtemps. Le CNPC a par la suite approuvé la quasi-totalité de la proposition de Zeckendorf pour le projet C, y compris le centre commercial 10th Street.
1955 centre commercial culturel
La proposition d'un «centre commercial culturel» le long de la 10e rue SW est redevenue compliquée à la mi-1955. Le 1er juillet, le président Dwight Eisenhower a promulgué une loi créant une commission de l'auditorium du district de Columbia, chargée de formuler des plans "pour la conception, l'emplacement, le financement et la construction dans le district de Columbia d'un auditorium municipal, comprenant une salle inaugurale. des présidents et un centre de musique, de beaux-arts et de communication de masse ". Le sud-ouest de Washington, et en particulier le "centre commercial culturel" proposé par Zeckendorf, est devenu l'un des principaux sites étudiés par la Commission de l'Auditorium pour son projet de centre de spectacles polyvalent. La RLA a commencé à examiner le rapport coût-efficacité de la cession du site de la 10e rue à la Commission de l'auditorium pour son utilisation (plutôt que privée) en septembre 1955. Un mois plus tard, un consultant de la RLA a recommandé un «Centre mondial» pour L'Enfant Plaza cela comprendrait un opéra de 4 000 places, une scène théâtrale de 2 000 places, de grandes et petites salles de concert, des zones d'exposition, des salles de réunion, des studios de télévision, des salles de réception et de restauration formelles et une bibliothèque culturelle. Après une autre année d'étude, cependant, ce plan avait été réduit à seulement trois bâtiments (une salle combinée auditorium-exposition, une salle d'opéra-concert combinée et un théâtre). Mais les responsables de la DC Auditorium Commission proposent désormais deux sites pour le centre culturel: L'Enfant Plaza et le quartier Foggy Bottom (une zone d' usines , de brasseries , de stations de gaz et de logements décrépis alors également en cours de réaménagement).
Emplacement du centre culturel
La volonté de la Commission de l'auditorium d'envisager Foggy Bottom pour le centre culturel a déclenché une longue bataille sur l'emplacement du centre. En novembre, la Commission de l'Auditorium a voté en faveur du site de Foggy Bottom. Mais le Conseil municipal fédéral , un groupe privé de corporations et de chefs d'entreprise, a voté pour L'Enfant Plaza. Les responsables du DC et de la RLA ont également favorisé L'Enfant Plaza. Mais le tronçon ouest de la boucle intérieure proposée (une autoroute à grande vitesse à six voies au centre-ville de DC qui formait une ellipse centrée sur la Maison Blanche) traversait le site de Foggy Bottom, et l'autoroute prévue devrait être déplacée vers l'ouest pour l'accommoder. À la fin d'octobre 1956, le CNPC accepta d'envisager de déplacer l'autoroute et la Commission de l'auditorium accepta d'étudier également un certain nombre de nouveaux sites. Alors que la date limite du 31 janvier 1957 pour le rapport de la Commission de l'auditorium approchait, la Commission proposa trois sites pour un centre culturel: Foggy Bottom (sa préférence nominale), L'Enfant Plaza et un site situé à un pâté de maisons à l'est de L'Enfant Plaza ( le site actuel du bâtiment fédéral Robert C. Weaver et du centre de constitution , un immeuble de bureaux privé). La proposition au Congrès comprenait une salle de congrès de 10 000 places, un music-hall-auditorium, un théâtre et un centre touristique. Le coût a été fixé à 36 millions de dollars (282,1 millions de dollars en dollars de 2011). La RLA a fait pression pour le site de L'Enfant Plaza, même si elle a convenu que peut-être le seul centre culturel proposé pourrait être divisé en plusieurs structures. Un quatrième site à Southwest DC (délimité par 7th Street, 9th Street, Maine Avenue et G Street) a été proposé en février 1957. La Commission de l'auditorium a également déclaré qu'il serait acceptable de déplacer le centre culturel légèrement à l'ouest à Foggy Bottom, de sorte qu'il assis sur les rives de la rivière Potomac plutôt qu'à quelques pâtés de maisons à l'intérieur des terres.
Trois mois plus tard, en avril 1957, les sous - comités de la Chambre et du Sénat supervisant le district de Columbia votèrent également pour approuver le site de Foggy Bottom. Le Sénat a emboîté le pas en mai, mais la Chambre a refusé de s'approprier de l'argent pour acheter le terrain. Huit mois plus tard, avec la disparition de la Commission de l'auditorium, un certain nombre de dirigeants civiques et de membres du Congrès ont proposé que le centre culturel soit construit sur un site du National Mall au sud de la National Gallery of Art (où se trouve maintenant le National Air and Space Museum. ). Cette proposition s'est avérée si malvenue que le Congrès a changé de nouveau et a choisi le site Foggy Bottom pour le centre culturel. Le président Eisenhower a signé une loi créant le Centre culturel national (renommé plus tard le Centre John F.Kennedy pour les arts de la scène) le 2 septembre 1958.
Les plans avancent
Avec le centre culturel fixé pour Foggy Bottom, les plans ont recommencé à aller de l'avant sur L'Enfant Plaza. En novembre 1958, la RLA et Zeckendorff entament des négociations sur le prix du terrain et la composition des bâtiments à construire à L'Enfant Plaza. En décembre 1959, Zeckendorf obtint l'autorisation de construire un hôtel de 1000 chambres et cinq immeubles de bureaux privés sur la place L'Enfant. L'Agence foncière de réaménagement a également approuvé la condamnation et le rasage de 14 pâtés de maisons pour la construction de la place, de l'hôtel et des immeubles de bureaux. La construction devait commencer le 1er janvier 1961, mais a été retardée en raison de problèmes de conception non résolus avec L'Enfant Promenade, le court laps de temps pour préparer des plans de construction détaillés, et parce que le Congrès n'avait pas accordé les droits aériens au-dessus de la 9th Street SW au développeurs.
Retards
Pendant quatre ans, la construction de L'Enfant Plaza et de l'hôtel a été retardée. Zeckendorf a accepté de construire la promenade, la plaza et tous les bâtiments environnants en un seul projet en avril 1961 et de payer 20 $ par pied carré (0,093 m 2 ) pour le terrain. Ces promesses ont conduit la Redevelopment Land Agency à attribuer la zone de 14 blocs à Zeckendorf en octobre 1961 pour 7 millions de dollars.
Zeckendorf avait chargé IM Pei , à l'époque architecte du cabinet Webb & Knapp, de fournir la conception générale de la place, de la promenade et du parc (y compris l'emplacement des bâtiments). En 1955, Pei avait lancé sa propre entreprise, qui travaillait principalement sur les projets de Zeckendorf, et l'associé de Pei, Araldo Cossutta, devint l'architecte principal du bâtiment nord (955 L'Enfant Plaza SW) et du bâtiment sud (950 L'Enfant Plaza SW). Mais en 1962, l'échelle du projet avait été révisée; le bâtiment de l'hôtel n'a pas été touché, mais le nombre d'immeubles de bureaux est passé de huit à trois. Zeckendorf a ajouté un centre commercial souterrain de boutiques et de restaurants au projet en novembre 1962, et la construction de la promenade et de la place devait commencer en avril 1963. Mais le vaste empire immobilier de Zeckendorf a commencé à souffrir de graves difficultés financières en 1964, et en fait le L'entreprise a fait faillite en 1965. Zeckendorf étant incapable de tenir ses promesses de construction, la Redevelopment Land Agency l'a contraint à se retirer et à vendre sa participation dans L'Enfant Plaza en novembre 1964.
Construction
Début de la construction
L'acheteur de la propriété et des baux de Zeckendorf était L'Enfant Plaza Corp. (également connu sous le nom de L'Enfant Properties, Inc.). L'Enfant Plaza Corp. était un syndicat dirigé par l'ancien lieutenant-général de l' armée de l'air des États-Unis, Elwood R. Quesada , et comprenait le président de la Chase Manhattan Bank , David Rockefeller , l'homme d'affaires de DC David A. Garrett, le banquier d'investissement André Meyer et la société d'investissement immobilier. de Gerry Brothers & Co. Quesada a déclaré que si la Redevelopment Land Agency approuvait la vente, son entreprise commencerait immédiatement la construction de la promenade, du parking en dessous et de la place en utilisant les plans de 10 ans de la société Pei. L'agence a donné son accord le 21 janvier 1965 et la vente a été finalisée le 30 août.
La construction de L'Enfant Plaza et de la promenade a rapidement progressé. La préparation du site a commencé en novembre 1965. Les droits aériens sur 9th Street SW ont été accordés pour un loyer de 500 $ par an pendant 99 ans le 23 novembre 1965. L'inauguration proprement dite de L'Enfant Plaza a eu lieu le 9 décembre. Le projet a encore connu des retards, toutefois. Le gouvernement fédéral, qui construisait l'édifice James V. Forrestal à l'extrémité nord de la promenade L'Enfant, accusait un an de retard dans son calendrier de construction en juin 1967, ce qui faisait que l'extrémité nord de la promenade restait incomplète. Pendant ce temps, des calendriers de construction trop optimistes et des pénuries de main-d'œuvre avaient retardé de six mois la construction des bâtiments Nord et Sud de L'Enfant Plaza (qui étaient les premières structures construites par L'Enfant Plaza Corp.). Le complexe de 23 millions de dollars a presque été achevé en janvier 1968, et les immeubles de bureaux, la place et la promenade ont été ouverts au public et aux entreprises en juin 1968. La place a été officiellement inaugurée le samedi 16 novembre 1968.
Les travaux de construction de l'hôtel devaient commencer au printemps 1970. Cependant, des retards signifiaient que les travaux de 1 million de pieds carrés (93 000 m 2 ), 23 millions de dollars de l'hôtel et de l'immeuble de bureaux n'ont commencé qu'en juin 1971. L'hôtel a ouvert avec un gala de trois jours qui s'est conclu par son inauguration le 31 mai 1973.
Architectes
Vlastimil Koubek était l'architecte du bâtiment ouest (475 L'Enfant Plaza SW) et du bâtiment Est (ou l'hôtel L'Enfant Plaza ; 480 L'Enfant Plaza SW). En Février 1969, Koubek, ancienne Première Dame Mamie Eisenhower , et le développeur William Zeckendorf cérémonieusement a innové pour l'édifice de l' Ouest, qui , avec 640.000 pieds carrés (59000 m 2 ) de bureaux intérieur était le plus grand immeuble de bureaux privés au moment à Washington. En juin 1972, le service postal des États-Unis a acheté le bâtiment ouest pour son siège national.
Un troisième architecte, Edwin F. Schnedl, a conçu le centre commercial et les aires de restauration. Connu sous le nom de "La Promenade", le centre commercial relie les quatre bâtiments et la station de métro en métro.
Fin au parc Benjamin Banneker
En 1970, le "Tenth Street Overlook" devient le terminus sud de la promenade L'Enfant. Pei avait initialement proposé un grand pont piétonnier bordé de commerces de détail et de restaurants s'étendant de la promenade à travers l'Overlook et l' Interstate 395 jusqu'à Maine Avenue SW et le front de mer. Cette structure n'a jamais été construite pour des raisons de coût.
L'Overlook, conçu par Daniel Urban Kiley , contient un mur de granit bas entourant une fontaine commémorative et des pelouses minimalement aménagées menant à F et 9th Streets SW. Le 19 juin 1970, la Redevelopment Land Agency a transféré les 4,7 acres (1,9 ha) Overlook au National Park Service (NPS) pour les utiliser comme parc. "
Le 30 juin 1970, le conseil municipal du district de Columbia a adopté par vote unanime une résolution demandant au NPS de renommer le Tenth Street Overlook en Banneker Park. Le 24 novembre 1971, le NPS a répondu à la pétition du conseil municipal en organisant une cérémonie d'inauguration qui a renommé l'Overlook en " Benjamin Banneker Park ", même si la zone n'a aucun lien spécifique avec Benjamin Banneker lui-même. Le parc a été le premier espace public de Washington à être dédié à un Afro-Américain et est souvent inclus dans les visites de l'histoire des Noirs.
Structures
Washington Metro et Virginia Railway Express
La station L'Enfant Plaza du métro de Washington a ouvert le 1er juillet 1977. Les entrées initiales se trouvaient dans la cour du 400 7th Street SW et à 7th Street SW sur Maryland Avenue SW. L'entrée à l'intérieur de L'Enfant Plaza, qui relie le centre commercial souterrain «La Promenade», a ouvert en octobre 1977. En juin 1992, Virginia Railway Express a ouvert sa nouvelle gare L'Enfant de 1,1 million de dollars sur Virginia Avenue.
L'Enfant Plaza dispose également d'un parking de 1 622 places sous la partie nord de la place, la deuxième plus grande de la ville.
Grille de rue
L'Enfant Promenade descend de chaque côté de Banneker Overlook pour former Banneker Circle SW . G Street SW s'étend au sud-est du cercle à 9th Street SW, bien que lorsque les matchs de baseball des Nationals de Washington ont lieu au Nationals Park, une restriction de la circulation est mise en place, limitant la circulation aux résidents. Une passerelle et un pont piétonniers mènent au nord-ouest du parc à la I-395 , qui traverse le canal de Washington juste à l'ouest du parc et mène finalement à East Potomac Park .
Fin du 20e siècle
Cinéma
L'Enfant Plaza abritait à l'origine une salle de cinéma de 822 places, qui a connu des difficultés financières, jusqu'à sa fermeture définitive dans les années 1980. L'espace est maintenant utilisé par le National Transportation Safety Board comme centre de conférence.
Achat par Eastern Realty
En 1981, Eastern Realty Investment Corp., la branche d'investissement immobilier du Electric Supply Pension Scheme, un régime de retraite basé au Royaume-Uni , a acheté L'Enfant Plaza lui-même, La Promenade, le bâtiment nord, le bâtiment sud et le bâtiment Bâtiment de l'hôtel L'Enfant Plaza.
Feu
Un grave incendie a ravagé les quatre étages supérieurs du siège du US Postal Service le 15 octobre 1984. Plus de 200 pompiers ont eu besoin de deux heures pour éteindre l'incendie, l'un des plus importants de l'histoire de DC. Il a causé des dommages estimés à 100 millions de dollars et blessé 25 pompiers. (La loi du district de Columbia exigeait des gicleurs dans très peu de bâtiments.)
Impôts fonciers
À la fin des années 1980, les problèmes de taxe foncière ont préoccupé L'Enfant Plaza. En 1981, L'Enfant Plaza, ses bâtiments constitutifs et son centre commercial était la propriété la plus chère de la ville, évaluée à 78 millions de dollars. En 1985, le bureau de l'évaluateur du département des finances et du revenu du district de Columbia a évalué l'hôtel à 83,7 millions de dollars. Eastern Realty a contesté l'évaluation et le Conseil de péréquation et d'examen de l'impôt foncier de DC a réduit l'évaluation à 65,1 millions de dollars. Eastern Realty estimait toujours que l'évaluation était trop élevée et a demandé à une cour supérieure de DC de réduire la valeur de la structure à seulement 44,5 millions de dollars. Le tribunal a refusé d'annuler la décision de la commission de péréquation. En 1986, l'évaluation fiscale a été fixée à 98,5 millions de dollars, mais après un appel et la cotisation est tombée à 62,1 millions de dollars. La cotisation de 1987 était de 93,2 millions de dollars, mais lorsque la commission de péréquation a refusé de la réduire, Eastern Realty a poursuivi.
Un évaluateur privé engagé par les propriétaires a évalué l'hôtel à 54,6 millions de dollars en 1986 et 63,4 millions de dollars en 1987, tandis que l'évaluateur de la ville a réclamé 83 millions de dollars en 1986 et 85 millions de dollars en 1987 (écarts inhabituellement importants). Les différences signifiaient qu'Eastern Realty devait 2,3 millions de dollars ou 3,3 millions de dollars pour 1986-1987. En juillet 1990, le tribunal a ramené la cotisation de 1985 à 44,5 millions de dollars, celle de 1986 à 54,6 millions de dollars et celle de 1987 à 63,4 millions de dollars. Une autre série de batailles fiscales s'ensuivit au cours des trois prochaines années. La ville a évalué l'hôtel à 93,2 millions de dollars en 1988, 97,4 millions de dollars en 1989, 102,2 millions de dollars en 1990 et 103,9 millions de dollars en 1991. Une deuxième Cour supérieure de DC a réduit les évaluations à 63,4 millions de dollars pour 1988, 71,1 millions de dollars pour 1989, 61,7 millions de dollars pour 1990 et 63,9 millions de dollars pour 1991. Des batailles fiscales similaires ont eu lieu pendant à peu près la même période concernant l'édifice Nord, avec des résultats similaires.
Au milieu de ses batailles fiscales, Eastern Realty a dépensé 35 millions de dollars en 1988 pour rénover les immeubles de bureaux et l'hôtel de L'Enfant Plaza. Les améliorations comprenaient l'ajout de systèmes de gicleurs et de détecteurs de fumée dans toutes les structures, la modernisation des ascenseurs et l'amélioration du système électrique. La mise à niveau du système électrique a cependant posé un problème majeur aux propriétaires. En février 1992, des entrepreneurs travaillant sur le système électrique ont provoqué un court-circuit sous l'hôtel L'Enfant Plaza qui a blessé deux travailleurs et forcé l'hôtel et environ un tiers des entreprises du centre commercial à fermer jusqu'à ce que le courant soit rétabli (ce qui s'est produit plus de deux semaines. plus tard).
Au début de 1996, Eastern Realty a vendu le bâtiment sud à VIB Management Fund, une société néerlandaise d'investissement immobilier, pour 52 millions de dollars. En septembre 1996, une deuxième société d'investissement immobilier néerlandaise, Sarakreek Holding NV (elle-même filiale du Tiger / Westbrook Real Estate Fund de New York), a acheté la plaza, le North Building, l'hôtel et le centre commercial pour 185 millions de dollars. Cette année-là, le propriétaire de l'équipe sportive, Abe Pollin, a brièvement envisagé de construire une arène (maintenant connue sous le nom de Capital One Arena ) à L'Enfant Plaza, mais l'a plutôt construite dans le quartier chinois .
Réaménagement
En 1998, l' Urban Land Institute a recommandé de réaménager la promenade L'Enfant afin de créer un environnement plus touristique et de créer un lien avec le front de mer sud-ouest. Bien que ce concept ait suscité peu d'attention à l'époque, il s'est avéré être la genèse d'un plan majeur qui a émergé vers 2010 pour changer radicalement la nature et l'apparence de L'Enfant Plaza. Un an plus tard, Sarakreek Holdings a remplacé la fontaine conçue par Pei par un puits de lumière pyramidal en verre au-dessus de la section centrale de La Promenade.
21e siècle
En 2001, Sarakreek Holdings a cherché à vendre ses avoirs L'Enfant Plaza. La même année, VIB Management Fund a vendu le bâtiment sud à Heyman Properties (une société locale d'investissement immobilier DC) pour 55 millions de dollars. Le 3 novembre 2003, JBG Smith , une société locale d'investissement et de développement immobilier, a acheté L'Enfant Plaza, l'hôtel L'Enfant Plaza et les immeubles de bureaux Nord et Sud de Sarakreek Holding pour 200 millions de dollars. Aux termes de divers accords et contrats de vente, les frais d'entretien des rampes d'accès automobile de L'Enfant Plaza, l'aménagement paysager, l'entretien, les cages d'escalier, le parking à trois niveaux et la chaussée autour de la place elle-même (mais pas la promenade de L'Enfant ) sont payés à 18,22% par Heyman Properties et à 81,78% par JBG.
JBG a embauché l'architecte César Pelli et le cabinet d'architectes Hickok Warner Cole pour rédiger un plan directeur sur 10 ans, de 200 à 300 millions de dollars, qui rénoverait les trois bâtiments existants, améliorerait les possibilités de vente au détail au niveau de la rue et ajouterait un ou plusieurs bâtiments résidentiels (similaire au plan «Banneker Village Center» proposé par la ville). En mai 2004, le Musée national des enfants a proposé de construire son nouveau musée au centre de L'Enfant Plaza. Mais lorsque le rythme de réaménagement de L'Enfant Plaza s'est ralenti, le Musée des enfants a décidé en novembre 2004 de construire ailleurs.
Plans de démolition du parc Banneker
Diverses propositions de réaménagement ou d'élimination du parc Banneker à la fin des années 1990 et tout au long des années 2000 ont également menacé de changer radicalement la nature de L'Enfant Promenade. Au début des années 1990, le parc avait souffert d'un manque d'entretien, de la détérioration de certaines de ses caractéristiques et la fontaine avait cessé de fonctionner. En 1996, le Washington Interdependence Council, à but non lucratif, a obtenu la permission du NPS, qui gérait le parc à l'époque, de lever 3 millions de dollars de fonds pour construire une statue grandeur nature de Banneker pour le parc et d'apporter d'autres améliorations (comme un bas-relief sculptures représentant les réalisations de Banneker sur le cercle de calcaire entourant le belvédère). En 1997, le NPS a partiellement restauré le parc (y compris la restauration de la signalisation, la remise en marche de la fontaine et l'ajout d'une petite exposition d'interprétation), et DC et des fonctionnaires fédéraux y ont parrainé une cérémonie de reconsécration.
L'année suivante, le 105e Congrès des États-Unis a promulgué une loi qui autorisait le Washington Interdependence Council à établir aux frais du Conseil un mémorial sur les terres fédérales du district qui commémorerait les réalisations de Banneker. En 1999, cependant, le mémorial proposé était devenu un projet de 17 millions de dollars qui contiendrait un centre des visiteurs près de l'avenue de l'indépendance à l'extrémité nord de la promenade, une horloge au sommet d'un haut piédestal au milieu de la promenade, une statue de Banneker dans le cercle du parc à l'extrémité sud de la promenade et une voie aérienne sur la I-395 qui relierait le parc au front de mer. Après avoir examiné la proposition, la Commission du mémorial de la capitale nationale a rejeté le placement de la statue dans le parc et a décidé de consulter le gouvernement du district de Columbia au sujet de la mise en place d'un mémorial Banneker au milieu de la promenade.
L'autorité législative relative à la localisation du mémorial sur les terres fédérales du district est devenue caduque en 2005. Cela n'empêchait pas la localisation du mémorial sur des terres telles que l'emprise routière de la promenade L'Enfant qui relèvent de la compétence de la District de Colombie.
Idée Skyway
L'idée du skyway, cependant, a capté l'intérêt des urbanistes et fait partie d'un plan de construction d'un stade de baseball à l'extrémité sud de la promenade L'Enfant. Le Conseil du District de Columbia a approuvé un plan en mars 2002 pour réaménager le front de mer sud-ouest qui comprenait la construction d'un garage de stationnement pour autobus de tournée sous Banneker Park et des escaliers pour descendre de Banneker Park à Maine Avenue SW.
Le concept de skyway / escalier a rapidement été repris dans d'autres projets pour Banneker Park. En 2004, la ville a proposé de raser le parc Banneker et de construire un nouveau stade de baseball sur le site. La proposition appelait à couvrir une partie de la I-395 et à créer une voie aérienne ou des escaliers pour relier le stade au front de mer. La proposition de la ville aurait également mis en œuvre la proposition de 1998 de l'Urban Land Institute et créé «Banneker Village Center», un projet qui réaménagerait la promenade L'Enfant et l'alignerait avec des commerces de détail, des immeubles de grande hauteur et des attractions touristiques.
Cependant, lorsque le stade a menacé de compliquer la planification de l' Anacostia Waterfront Corporation , les responsables de la ville ont retiré leur soutien afin que le développement du front de mer puisse se poursuivre. Même si le site de Banneker avait attiré le plus d'intérêt de la Major League Baseball , le coût d'utilisation du site de Banneker Park a également coûté le soutien de la proposition. Le stade, nommé Nationals Park , a ensuite été construit en 2007 dans le sud-est de Washington, DC
Mise en danger
En 2004, la DC Preservation League a classé le parc Benjamin Banneker comme l'un des endroits les plus menacés du district en raison de propositions de réaménagement de la zone du parc. La Ligue a déclaré que le parc, "Conçu par le célèbre architecte paysagiste Dan Kiley ... est culturellement significatif en tant que premier espace public à Washington nommé pour un Afro-Américain et est généralement inclus dans les visites de l'histoire des Noirs".
En février 2005, le parc Benjamin Banneker a été considéré comme un site pour le nouveau musée national d'histoire et de culture afro-américaines de la Smithsonian Institution . Cependant, en janvier 2006, le Smithsonian a choisi un site sur un pâté de maisons vide de Madison Drive NW entre les 14th et 15th Streets NW (à l'ouest du National Museum of American History ).
En 2006, le gouvernement du district et la Federal Highway Administration ont publié une évaluation environnementale pour les «améliorations» de la promenade et du parc décrivant certaines de ces propositions de réaménagement. En 2011, une proposition a fait surface pour ériger une structure abritant un « Musée national du peuple américain » sur ou près du site du parc.
Écodistrict du sud-ouest
Le réaménagement de L'Enfant Plaza en une extension à haute densité, écologique et durable du National Mall a commencé en 2006. Le CNPC, qui élabore des plans à long terme pour la capitale, a appelé ce réaménagement «l'écodistrict du sud-ouest». "
JBG a commencé le réaménagement de L'Enfant Plaza en 2006 en obtenant un prêt hypothécaire de 242 millions de dollars pour ses projets de rénovation. La même année, le CNPC et les représentants du district ont tenu des audiences conjointes pour identifier les besoins et solliciter des idées pour la place et la promenade L'Enfant. L'entretien de la zone était devenu un problème majeur, car les briques de l'esplanade étaient brisées et une grande partie de l'aménagement paysager était en mauvais état. Les audiences ont identifié un besoin immédiat de planter des arbres le long de l'esplanade, de construire des pistes cyclables et d'installer des sièges publics. Mais les auditions ont également donné une nouvelle vie aux idées de réaménagement de l'Urban Land Institute en 1998 et les ont formellement adoptées comme projet de plan de conception pour L'Enfant Promenade.
2009
En 2009, le CNPC a convoqué un «groupe de travail de la 10e rue» qui remanierait plus radicalement la promenade L'Enfant. Le groupe de travail (chargé d'examiner L'Enfant Plaza, le parc Banneker, le couloir sud-ouest de l'avenue Maryland et les immeubles de bureaux fédéraux à proximité dans leur ensemble) a proposé de créer un «éco-quartier» qui serait neutre en énergie et permettrait un transport multimodal. , ajouter des logements résidentiels et créer des commerces de détail au niveau de la rue destinés à la fois aux touristes et aux résidents. L'objectif était de produire un plan de réaménagement formel au début de 2011. La même année, la commission chargée d'étudier la faisabilité de la création d'un musée national de l'Amérique latine considérait provisoirement Banneker Park comme le site d'un musée potentiel, mais le site n'a pas fait la liste restreinte des emplacements préférés de la commission. En novembre 2009, JBG a commencé à rénover la partie est de La Promenade, et a prévu de rénover la partie ouest en 2010 et 2011. L'effort de 40 millions de dollars, conçu par le cabinet d' architectes SmithGroup , a ajouté de grandes fenêtres donnant sur la terrasse gazonnée du Robert C. Weaver Federal Building à l'est et déplace la plupart des opérations de restauration rapide dans la partie est du centre commercial. La zone de vente au détail sera agrandie à 205 000 pieds carrés (19 000 m 2 ). La pyramide de verre de la place (installée à la fin des années 1990) serait supprimée, et un atrium considérablement élargi et une entrée pour les piétons seraient installés sur la partie centrale du centre commercial. Le plan est de placer les restaurants sous cet atrium de verre agrandi, pour offrir aux convives une expérience plus agréable. JBG a également déclaré qu'il rénoverait le bâtiment nord et l'hôtel L'Enfant Plaza, et a proposé de rénover le bâtiment sud (avec le consentement de son propriétaire) pour l'adapter au nouveau look de la place.
Également en 2009, le CNPC a publié son Monumental Core Framework Plan , un plan complet de création de lieux et d'espaces autour du National Mall afin d'augmenter la disponibilité d'espace pour de nouveaux musées et mémoriaux tout en ajoutant des résidences et des commerces de détail qui rendraient la ville plus attrayante. endroit pour vivre et travailler. Le plan a été adopté par la Commission des beaux-arts des États-Unis le 19 mars 2009 et approuvé par le CNPC le 2 avril 2009. Le plan-cadre de base monumental proposait d'ajouter un nouveau centre d'accueil et un mémorial à Banneker Park, un centre de transport intermodal sous le parc Banneker, démolition du bâtiment Forrestal et de son annexe, et construction d'immeubles d'appartements et de bureaux le long de la promenade L'Enfant avec des commerces et des espaces de restauration au niveau de la rue pour accueillir les touristes et les résidents. Le plan-cadre a également proposé de couvrir la I-395 entre Banneker Park et L'Enfant Plaza, couvrant les voies ferrées CSX (qui coupent actuellement L'Enfant Plaza du complexe de bâtiments Forrestal), rétablissant l'avenue Maryland SW entre le 12e et 7th Streets SW (il n'existe actuellement pas là-bas, en raison de la présence des voies ferrées), et la restauration de la vue du bâtiment du Capitole américain le long de Maryland Avenue SW.
Cependant, en septembre 2009, JBG a proposé un réaménagement beaucoup plus vaste de L'Enfant Plaza. Les plans de l'entreprise comprenaient la construction de deux immeubles de bureaux de 12 étages au centre de la place, un hôtel pour les séjours prolongés au- dessus de la 9th Street SW (au nord de l'hôtel L'Enfant Plaza) et soit un immeuble de bureaux ou un immeuble résidentiel sur la 9th Street. SW (au sud de l'hôtel L'Enfant Plaza). (Une source a affirmé qu'il s'agirait d'un immeuble d'appartements.) Heyman Properties, propriétaire du bâtiment sud, a intenté une action peu de temps après pour arrêter toutes les rénovations et les bâtiments proposés, affirmant que les projets de construction nuiraient à la valeur de sa propriété. Néanmoins, JBG a commencé à rénover la partie est de La Promenade à la fin de 2009, prévoyait de rénover la partie ouest et d'installer l'atrium agrandi à partir de la fin de 2010. JBG a présenté son plan directeur au CNPC début 2010. En novembre 2010, JBG a publié un conception par l'artiste de son projet de construction de plaza, une structure à deux tours ressemblant à Gehry avec des parois de verre ondulées.
2011
En août 2011, Heyman Properties a mis le bâtiment sud en vente. Trois mois plus tard, JBG entame la deuxième phase de sa rénovation La Promenade. Le projet de 27 millions de dollars sur 20 mois couvrait une superficie de 80 000 pieds carrés (7 400 m 2 ).
JBG a également annoncé fin 2011 qu'il prévoyait un réaménagement radical de L'Enfant Plaza. Tout d'abord, la société a déclaré qu'elle avait engagé SmithGroup JJR pour concevoir un atrium en verre de trois étages pour remplacer la pyramide de verre basse au centre de la place. L'atrium aurait un ascenseur et des escaliers pour permettre l'accès des piétons à partir de la place. Deuxièmement, un Homewood Suites by Hilton de 234 chambres serait construit sur la place de restauration extérieure au coin de 9th Street SW et D Street SW. Également conçu par SmithGroup, l'hôtel design proposé présentait des commerces de détail au rez-de-chaussée et un accès au métro ainsi que des murs-rideaux en verre pour atténuer l'aspect en blocs des structures existantes à proximité. L'inauguration de l'hôtel était attendue mi-2012. Troisièmement, l'entreprise a proposé un immeuble de bureaux de 19 000 m 2 (200 000 pieds carrés ) pour le petit espace bordé par 9th Street SW, Frontage Road SW, l'hôtel L'Enfant Plaza et le bâtiment HUD. Conçu par ZGF Architects LLP , l'immeuble de bureaux proposé présentait une façade plate avec des fenêtres installées dans des cadres profonds, inclinés et en forme de grille, similaires aux bâtiments existants de L'Enfant Plaza. Un quatrième élément proposé était un nouvel immeuble de bureaux en forme de U de 51 000 m 2 (550 000 pieds carrés ) pour entourer le nouvel atrium. Cette conception a remplacé la structure incurvée en forme de cône précédemment proposée en 2010. Conçu par Richard Rogers , le bâtiment de verre moderniste donnerait sur la 10e rue SW. JBG a déclaré qu'il espérait inclure le bâtiment sud des propriétés Heyman dans ses plans, mais Heyman a continué à faire pression sur son procès de 2010 contre JBG. Faisant un pas de plus vers la résolution de l'affaire, un tribunal local a ordonné aux deux parties une médiation en février 2012.
2012
En mai 2012, une session à une convention nationale de l' American Institute of Architects tenue à Washington a examiné l'histoire de la planification de la région et les concepts et stratégies de conception pour l'écodistrict du sud-ouest. La session a noté que les plans pour l'écodistrict étaient compatibles avec le président Barack Obama de 2009 Executive Order 13514 intitulé « Le leadership fédéral dans l' environnement, l' énergie et la performance économique ».
2013
Le CNPC a publié l'ébauche du plan de l'écodistrict du sud-ouest le 12 juillet 2012. Après avoir tenu une réunion publique le 19 juillet 2012 et une période de commentaires publics de 60 jours, le CNPC a accepté le plan le 10 janvier 2013. Le plan accepté recommandait le la refonte du parc Benjamin Banneker et des zones adjacentes pour accueillir un ou plusieurs nouveaux mémoriaux, musées et / ou aménagements paysagers.
La construction proposée à L'Enfant Plaza by JBG n'a pas commencé à la mi-2012 comme prévu. En août, la société a déclaré qu'elle offrait aux investisseurs une participation au capital de ses bâtiments existants. JBG a également déclaré que l'immeuble de bureaux en forme de U ferait désormais 56 000 m 2 (600 000 pieds carrés ) et que l'hôtel aurait 370 chambres. La pyramide de verre de la Plaza a été démolie en mai 2013 lorsque la construction a commencé.
2014
En septembre 2014, le CNPC a accepté un addenda au plan d'écodistrict sud-ouest. Entre autres choses, l'addendum déclarait: «Un paysage moderne en terrasses au parc Banneker est envisagé pour améliorer le parc et offrir une porte d'entrée au National Mall».
2017–2018
En avril 2017, le CNPC a approuvé des plans pour un escalier et une rampe qui relieraient le parc Benjamin Banneker au front de mer du sud - ouest de Washington et qui ajouteraient de l'éclairage et des arbres à la zone. Le CNPC et le NPS voulaient que le projet soit une amélioration provisoire qui pourrait être en place pendant dix ans en attendant le réaménagement du secteur. Le financement du projet de 4 millions de dollars comprenait des fonds fournis par Hoffman-Madison Waterfront, ainsi qu'une subvention de 2 millions de dollars du bureau du maire adjoint du district de Columbia pour la planification et le développement économique . La construction du projet a commencé en septembre 2017 et s'est terminée au printemps 2018.
En 2017, le bâtiment sud a été saisi après avoir échoué à rembourser une hypothèque de 95 millions de dollars de 2007. Il a été vendu en 2018 à Normandy Real Estate Partners dans le cadre d'une vente aux enchères de forclusion pour 39,5 millions de dollars. Citizens Bank a accordé un prêt de 68 millions de dollars sur la propriété en décembre 2018.
2019- A vu l'ouverture du musée SPY déplacé dans la zone Promenade du complexe.
Évaluation architecturale
L'Enfant Plaza était considéré comme un chef-d'œuvre lors de son ouverture en 1968. Le critique d'architecture du Washington Post , Wolf von Eckardt, l'appelait «un triomphe de la bonne architecture sur la mauvaise planification». Il croyait que ce serait la version de DC du Rockefeller Center ou de la Place Ville-Marie , et a prédit que les gens se presseraient sur la place - qui, selon lui, serait la «principale attraction urbaine de la ville». Von Eckardt a fait l'éloge de la place elle-même, l'appelant "exceptionnellement attrayante" et "le plus beau" salon extérieur "d'Amérique moderne". Il a également loué les «merveilleux» luminaires cruciformes et globe et l'immense fontaine «dramatique». Les architectes Chloethiel Woodard Smith et Louis Justement ont estimé que l'esplanade et la place étaient «une entrée essentielle ... appropriée au sud-ouest». Cinq ans plus tard, en 1973, von Eckardt continue de chanter les louanges de la place malgré ses défauts. Bien qu'il ait reconnu que la place était en grande partie dépourvue de circulation piétonnière la plupart du temps, il la considérait comme un "superbe travail d'urbanisme" à égalité avec les grandes places et places construites à Paris sous Napoléon III ou au Lincoln Center for the Performing Arts en La ville de New York.
Un tel éloge n'a pas duré. Même von Eckardt a estimé que le bâtiment Forrestal était un «désastre esthétique» (sic) et «idiot» - «comme un éléphant chancelant sur les jambes d'une girafe». Il n'aimait pas du tout la conception de la place elle-même («tout le charme d'une autoroute vide»). Banneker Park, avec sa fontaine minimaliste, a fait l'objet de critiques similaires. Il a déclaré que la décision de la ville d'annuler la passerelle vers Maine Avenue SW a ruiné l'extrémité sud de la Promenade: "Cela se termine par un gémissement." Deux ans après l'ouverture de L'Enfant Plaza, le critique d'architecture du Washington Post , Eugene L. Meyer, l'a qualifiée de "ville fantôme" et a déclaré qu'elle "ne respectait pas sa facturation anticipée". Araldo Cossutta , qui a conçu les bâtiments nord et sud pour IM Pei & Associates, a déclaré que c'était un "produit d'urbanisme dépassé". La réputation du complexe ne s'est pas améliorée au cours des 30 années suivantes. En 2003, le critique d'architecture du Washington Post Benjamin Forgey était tout aussi critique:
La solution Pei était élégante sur le papier mais, comme nous le savons, elle ne fonctionnait pas très bien dans la pratique. La place aujourd'hui est sans éclat et presque sans vie, et le connecteur de la 10e rue, rebaptisé Promenade de L'Enfant, semble juste un autre rêve prétentieux et raté. … Une grande partie de la faute repose clairement sur le plan lui-même. La vie est aspirée hors de la place par un vaste centre commercial souterrain mal orienté. La large route de cérémonie est tout simplement trop pour trop peu, comme une fanfare symphonique introduisant un récital de groupe de lycée. Et il y a peu de récompense pour prendre la route - cela ne mène qu'à un morne redressement automatique surplombant le front de mer (tout aussi morne) réaménagé du sud-ouest.
Il a également noté que Pei lui-même combattait férocement la construction du bâtiment Forrestal, sachant que cela compromettrait gravement la vue de la promenade sur le National Mall. Le critique d'art Hank Burchard a qualifié L'Enfant Plaza de "place" pitoyable et impitoyable qui déshonore le nom de L'Enfant "en 1992. La popularité du complexe auprès des citoyens ne s'était pas améliorée non plus. Un autre journaliste du Washington Post a noté en 2005 que L'Enfant Plaza "s'arrête" la nuit et le week-end, créant un effet décrit comme une "Vallée des Tombes". En 2010, un article dans le Washington City Paper disait que L'Enfant Plaza "pourrait facilement prétendre à l'honneur d'être la plus grande erreur du design urbain moderne". Il a qualifié le complexe de «désastre d'urbanisme absolu» et a vivement critiqué le bâtiment Forrestal pour avoir isolé la promenade du reste de la ville.
Voir également
Remarques
Références
- Banks, James G. et Banks, Peter S. Les conséquences imprévues: la famille et la communauté, les victimes de la pauvreté isolée. Lanham, Md .: University Press of America, 2004.
- Comité du district de Columbia. Sous-comité des affaires fiscales et gouvernementales. Modifier le Redevelopment Act de 1945 et transférer les biens immobiliers américains à la RLA: auditions et majorations devant le sous-comité des affaires fiscales et gouvernementales et le comité du district de Columbia. Chambre des représentants des États-Unis. 95e Congrès, deuxième session. Washington, DC: US Government Printing Office, 1978.
- Goode, James M. Capital Losses: Une histoire culturelle des bâtiments détruits de Washington. Washington, DC: Smithsonian Institution Press, 1979.
- Gutheim, Frederick A. et Lee, Antoinette J. Worthy of the Nation: Washington, DC, From L'Enfant to the National Capital Planning Commission. Baltimore, Maryland: Johns Hopkins University Press, 2006.
- Kousoulas, Claudia D. et Kousoulas, George A. Architecture contemporaine de Washington, DC Washington, DC: Preservation Press, 1994.
- Moeller, Gerard M. et Weeks, Christopher. AIA Guide to the Architecture of Washington, DC Baltimore: Johns Hopkins University Press, 2006.
- Reich, Cary. Financier: La biographie d'André Meyer: une histoire d'argent, de pouvoir et de remodelage des affaires américaines. New York: Wiley, 1997.
- Sandiford, Les. Washington Burning: Comment la vision d'un Français pour la capitale de notre nation a survécu au Congrès, aux pères fondateurs et à l'invasion de l'armée britannique. New York: Three Rivers Press, 2008.
- Williams, Paul K.Southwest Washington, DC Charleston, SC: Arcadia, 2005.
Liens externes
Coordonnées : 38.8840 ° N 77.0209 ° W 38 ° 53′02 ″ N 77 ° 01′15 ″ O /